“好房子”标准将深刻改变供需关系

业内人士预计，后续更具备技术壁垒、资金实力和服务能力的房企将主导市场。资料图片　新华社发

从去年9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”；今年两会将“持续用力推进房地产止跌回稳”，建“好房子”写进2025年政府工作报告；到两会期间住房城乡建设部部长倪虹表态住建部将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决“稳住楼市”，要巩固政策“组合拳”效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来，惠及更多人民群众等等，一系列措施为接下来的房地产市场发展指明方向。针对住建部的新表态，南都记者采访多位业内人士，分析房地产市场未来走向。

优化限购政策

　　建议北上深加快优化，发挥带头效应　　

针对在巩固政策“组合拳”的效果方面，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，去年四季度以来的政策打出一套组合拳，央行降息、金融机构增贷、财税部门减税等，形成了政策不断释放、存量政策和增量政策叠加，持续形成政策“降成本、降门槛、提预期”的红利和效应，给市场传递了极大的决心和信心，也就是不止跌不罢休。

在中指研究院政策研究总监陈文静看来，这一次政府工作报告明确指出“出台实施政策要能早则早、宁早勿晚，与各种不确定性抢时间，看准了就一次性给足，提高政策实效”，国研室副主任陈昌盛在解读报告时也强调“有的政策看准了就要做”“尽可能发挥政策的最大效能”。她建议北上深加快优化限购政策，促进市场活跃度提升，发挥带头效应，具体包括北上取消郊区限购或进一步降低社保年限，北上深取消大面积限购，带动改善性住房需求释放。

陈文静亦建议更多二线和三四线城市通过加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方式促进需求释放，并借鉴其他城市优秀经验，加快出台稳楼市政策。

老旧小区改造

　　并非大拆大建，因地制宜实施　　

过往多年，城中村改造的政策发生多次变化调整。此次两会上，倪虹提出了加力实施城中村和危旧房改造，将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的城市更新项目，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主改造老旧住宅；城中村改造现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，下一步要继续扩大改造范围；大力推进完整社区建设，重点聚焦“一老一小”，完善无障碍、适老化配套设施，政府托育服务设施，儿童活动场地等建设。

李宇嘉分析认为，新一轮城中村改造、危旧房改造并非大拆大建。拆建的部分主要是公共服务缺失严重，消防安全隐患大、居民改造意愿强烈，且征拆补偿方案成熟的项目；危旧房拆除的，主要是界定为C、D级危房的。对于其他城中村项目，主要是整治提升、拆整结合的方式。

陈文静分析认为，预计核心城市优化限购政策、大力推动货币化或房票安置城中村改造，将是2025年增加住房需求的重要举措。

收购存量商品房

　　不限制收购主体、收购价格、收购用途　　

针对住建部提出的推进收购存量商品房，陈文静指出，经过调研，各地落实收购存量商品房过程中的难点主要包括受专门用于土地储备的专项债额度不清晰或挤占整体债务空间、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素影响，部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低；当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。建议地方以增量价值为原则，结合调规、退换地等方式积极申报专项债。

李宇嘉分析指出，今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向就是土地收储和收购存量商品房。在不限制收购主体后，省市区县国企、城投都参与进来，不仅减轻了资金压力、减少了收购以后配租、配售的项目，而且还能多方申请专项债，最大程度发挥财政资金四两拨千斤的效果。同时，不限制收购价格，才能避免收购导致的“价格踩踏”，也有助于价格端止跌回稳。不限制收购用途，意味着除了做保障房，还能用作拆迁安置、人才房、高校宿舍等。

李宇嘉认为，增量政策让房地产止跌回稳为“内需引擎”创造稳定的环境，甚至成为内需发力的一部分；促使新房和二手房循环更快一点，消费品以旧换新也会更加活跃，增加消费。

58安居客研究院院长张波分析表示，目前存量商品房的收购主体还是地方国企，下一步有可能会拓展到民企或混合制企业，同时通过地方财政出资撬动AMC、险资等机构参与，形成“政府信用+市场效率”组合的方式。在收购的价格方面，目前大都采取市场法、成本法等估价形式，这一模式未来或还将会根据项目本身的地段、未来调规可能性、市场预期变动等要素进行更为综合化判断，并结合房产大数据平台，利用更多AI评估模型等方式更灵活进行确价。

落实“好房子”标准

　　将深刻改变供需关系，重塑行业格局　　

近两年，“好房子”成为房地产市场的热词。此次两会，倪虹在回答为人民群众建设“好房子”有关问题时表示，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，住宅层高标准将调整为不低于3米。

倪虹表示，未来将重点从立标准、强科技、抓项目三个方面抓好落实“好房子”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，此次调整对标房地产发展新模式，是对新模式制度规范和标准的提高，也是基础制度方面的重要突破，建议行业和企业因此而加快转型。

严跃进表示，将住宅层高标准调整为不低于3米，显著提升居住空间舒适度，是产品力提升的重要体现。过去的操作中一般会限定为2.8米，倘若增加层高，则会多增加楼层层数和建筑面积，对开发商而言动力不强。现在新规下，产品创新设计的空间加大，有助于房企根据市场需求更好设计产品。

严跃进认为，新规的实施将推动建筑业向更高质量、符合“好房子”标准的方向发展。开发商也需要更加注重产品的品质和细节，将此类标准和各地土地规范优化标准对接，促进技术升级。建议一些存量房的改造等工作，亦应对照此类标准调整优化相关工作。

张波认为，“好房子”标准不断落地和推进，是房地产市场从“增量市场”向“品质生活”转型的重要标志，将深刻改变供需关系并重塑行业格局，并会加速推进供需关系从总量匹配向结构性匹配演进。将推动房企从产品提供者向服务提供者转型，包括为项目提供全生命周期管理，更好实现智慧社区运营、物业增值服务，以提升长期收益，“可以预计，后续更具备技术壁垒、资金实力和服务能力的房企将主导市场”。

采写:南都·湾财社记者 邱永芬