广东房协王韶：楼市洗牌，人口净流入的超大特大城市或先回稳

从去年9月26日政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，到今年两会“持续用力推进房地产止跌回稳”，中央重要会议三次提及“稳定楼市”，措辞一次比一次严厉。在中央一再定调之下，广东的房地产市场将会发生怎样的变化？

近日，广东省房地产行业协会会长王韶在《相信的力量，再议“止跌回稳”》一文中分析预测：“止跌回稳”，分化是常态，是量价、企业、区域和业态重新洗牌均衡发展的开始。短期很难实现全国全面回稳，人口净流入的超大特大城市或许先行回稳。

去年广东楼市先抑后扬，观望情绪依然浓厚

王韶指出，去年四季度以来，国家、地方“四个取消、四个降低和两个增加”系列政策“组合拳”持续轮番加码。2024年广东楼市走势先抑后扬，总体有所回暖，第四季度商品房销售回暖明显，市场止跌回稳初显成效，但房地产开发投资、商品房新开工和竣工面积等先行指标仍未有明显改善，区域市场分化加剧，政策边际效应减弱，观望情绪依然浓厚。

王韶表示，影响“止跌回稳”原因复杂多变，但主因依然是消费者对房价和安全交付的信心不足，以及就业和收入预期降低，“预期稳，则信心强；信心强，则动力足！”今年《政府工作报告》关于房地产的表述突出强调“塑造积极的社会预期”的重要性，从宏观经济、财政货币、民生保障和楼市政策等方面全方位释放出稳定预期、激发活力、推动发展的积极信号，目标清晰、方向明确，措施有力，体现责任和担当，值得期待。

在王韶看来，市场预期持续改善，以及“止跌回稳”的实现必须依靠政策利好和积极市场信号的延续。2024年多次政策落地短期内改变了居民预期不再观望，使止跌回稳初见成效。未来，政策目标将更精准，更注重短期和长期预期的收复。“可以预见，2025年或进一步降准降息，新房贷款利率和存量房贷利率或进一步下调，居民购房负担大大降低，激发购房意愿。针对各地土地库存大、去化周期长，各地政府将加大存量土地和商品房的收储力度，这有助于土地资源优化使用、推动房地供需平衡、缓解供求矛盾，稳定房价、合理引导市场预期、消化库存”。

楼市重新洗牌，人口净流入的超大特大城市或先行回稳

王韶深入分析广东省的人口红利。据第七次全国人口普查，至2020年底，广东总人口1.26亿，较2010年增加2169万人、2000年增加4078万人，两次普查人口规模及增量均居全国之首。从人口增量看，2000—2020年广东常住人口增量主要来自深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海7座城市，其年均增长率均在2.5%以上，合计增量达3348万人，占全省总增量82.1%；其中深圳、广州分别增加1048万和873万人，显著高于其他城市；佛山、东莞、惠州、中山和珠海共增加1426万人，其他14个城市增量均不足100万，“这反映城市对人口的吸引力偏弱，从中不难说明房地产市场为什么分化加剧”。

王韶分析，广东家庭代际关系日趋简单，规模不断缩小，一人户和一代户明显增加，越来越多的大家庭裂变为小家庭，意味着对住房套数需求量也相应持续增加。尽管2020年广东常住人口中，15—64岁的总劳动年龄人口占72.6%，65岁及以上的老龄人口占8.6%，总体进入老龄化社会，但仍处于人口红利期，尤其珠三角城市更为明显。这意味着广东城市经济活力高，基本面良好，有利于住房市场持续平稳发展。

此外，数据显示，截至2020年，广东城市家庭户居住在只有1间房间的住房占40.7%；广东城镇家庭户人均0.94间，住房来源为租赁住房的家庭占城镇总家庭户的比例达50.4%；广东城镇家庭户居住的住房楼龄在30年以上的户数占10.2%，楼龄在20年以上的户数占35.3%，城市家庭户住房有电梯的占比为33.3%，也意味着广东存在相当大的住房改善需求。

对于楼市的“止跌回稳”，王韶认为需要信心和耐心，“分化是常态，是量价、企业、区域和业态重新洗牌均衡发展的开始”。他认为，“止跌回稳”短期很难实现全国全面回稳，人口净流入的超大特大城市或许先行回稳，但对于众多经济缺乏潜力、产业落后、人口净流出的三、四线城市，回稳或许持续面临挑战，“拥抱新模式，建设真正符合百姓需求的‘好房子’，特色化、差异化错位发展或许才是真正出路！”

采写：南都·湾财社记者 邱永芬