持续用力推动房地产市场止跌回稳！两会报告释放了什么信号？

3月5日，在第十四届全国人民代表大会第三次会议上，政府工作报告发布。

在房地产方面，政府工作报告明确部署，提出持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

报告对今年房地产止跌回稳工作的开展提供了非常清晰的指引，对房地产市场释放了哪些信号？

房地产政策还有调整和优化的可能

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，此次房地产政府是放在“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”的范畴之下表述的。和去年中央经济工作会议的表述一致。也意味着，今年在房地产止跌回稳或“稳住楼市股市”等系列工作上，要和化解风险、守住底线等工作思维密切配合。在楼市“止跌回稳”方面，去年四季度的止跌回稳是起步阶段，如今要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

严跃进指出，此次政策明确因城施策调减限制性措施，意味着今年各地的一些限购政策还将有调整和优化的可能。类似一线城市等情况有一定的特殊性，政策可以做进一步的调整优化，但没有提及“完全废除限制性措施”。“对于限制性措施，也不能直接理解为就是对限购的放松或取消，其实有些地方的政策本身就有足够的放松空间”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看增量政策。

2025年存量房收购将加速？

此次政策明确，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。严跃进认为，中央经济工作会议明确，“推进处置存量商品房工作”，而现在的表述是“推进收购存量商品房”。过去是强调处置的导向，而现在更加聚焦为“收购”。这就说明，今年在处置存量商品房方面，各地要研究好“收购存量商品房”的工作方法和推进节奏，也强调了各地对购房政策放松放宽的自主权，对于收购存量商品房的重视程度和期待明显增加。

李宇嘉认为，当前不仅土地库存大，房屋库存也大，特别是2022年之前出让的地块建设的房屋，位置、户型、配套均与当前需求不符合。近期，土地收储获得了进展，但房屋收储提出得早，却没有明显进展，主要是要求各地要有两家国企来承担，坚持市场化、法治化、资金平衡的原则，按照白菜价来收购，即土地划拨成本+建安+5%的利润等等，这导致收购很难推进。此次明确，主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。

收购存量做保障房等使用规模或提高？

严跃进指出，报告对于保障房再贷款的使用范围做了明确，具有非常强的新意。过去对于保障房再贷款的提法，主要是“以购代建”的工作，主要强调对库存房的收储和用做保障房，包括公租房、共有产权房、保租房和人才房等。而此次提及保障房再贷款的使用范围，对于要收购的房源类型，过去比较限制在住宅库存领域，而后续对于库存商业和办公用房等，也会纳入到收购的范畴。对于后续的房源改造，过去局限于保障房领域，尤其是保租房领域；今年可以适当拓宽。

李宇嘉认为，2025年，专项债、再贷款、专项借款在收购存量做保障房、收储土地等方面的使用规模会提高，严格界定资金在项目上的平衡，将转向更大范围的统筹平衡，比如全市统一平衡，中长期再平衡，或者调入其他资金来确保平衡。另外，收回来的房源将用作安置房、人才房、保障房等，解决城中村安置历史遗留问题，保障房筹集等，从而也能撬动城中村改造项目。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬