公募REITs市场迎复苏行情，基金公司提示溢价风险，业内看好配置价值

近期，A股春季躁动行情来袭，市场各类资金活跃，公募REITs这一新兴市场也迎来复苏行情。

红星资本局注意到，截至2月12日收盘，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.86%，明显跑赢主流宽基同期涨幅。目前市场上60只公募REITs中，59只二级市场价格年内实现上涨。

业内分析指出，随着国内债券市场利率逐步下降，寻找高收益低风险资产变得愈发困难，这使得分红稳定、流动性高的公募REITs成为了理想的投资选择。尽管短期内表现抢眼，公募REITs更适合长期配置，不适宜短期炒作。

资料图 图据视觉中国

公募REITs领涨市场

发行持续火爆

Wind数据显示，截至2月12日收盘，A股三大指数集体走高，中证REITs全收益指数下跌0.86%。自年初以来，中证REITs全收益指数连续走强，累计上涨8.86%，明显跑赢主流宽基，同期上证指数跌0.16%，创业板指涨2.34%，沪深300指数下跌0.38%，中证红利指数下跌4.21%。

具体来看，截至2月12日，全市场上市公募REITs共有60只，其中59只产品的二级市场价格年内上涨。涨幅居前的公募REITs多为消费、产业园、新能源类。其中，华泰紫金南京建邺产业园REIT、嘉实物美消费REIT分别上涨34.03%、30.89%，另有29只涨幅超过10%，仅鹏华深圳能源REIT年内下跌2.06%。

截图自wind

随着涨幅显著扩大，有基金公司提示溢价风险。比如，中金普洛斯REIT在2月10日盘后发布的公告显示，该基金2月10日在二级市场的收盘价为3.770元，相较于2月7日收盘价的涨幅为5.07%，投资者应注意基金投资风险，审慎决策，理智投资。

华夏深国际REIT也在2月12日公告称，该基金2月11日在二级市场的收盘价为2.913元，后复权价格为2.954元，相较于2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金自2月12日开市起停牌1小时。

红星资本局梳理发现，本轮REITs行情起步于去年。经历了2023年的下跌后，中证REITs全收益指数2024年在波动中上涨，自去年12月10日以来，已经累计上涨13.65%。

除了二级市场表现强劲，2024年新发市场热度也在飙升。Wind数据显示，2024年共发行了29只REITs，合计募资规模645.69亿元。而2021至2023年，这三年合计发行的REITs共30只，募资规模分别为364.13亿元、419.48亿元、201.42亿元。

进入2025年，新发REITs认购热潮仍未消退。例如，1月6日开始认购的易方达华威市场REIT和国泰君安济南能源供热REIT，双双实现一日结募。1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。

业内看好配置价值

不适宜短期炒作

红星资本局了解到，公募REITs作为一种新兴投资品种，兼具股、债和另类投资的特征，募集的资金主要用于投资具有稳定现金流的基础设施项目，具有收益稳定性高、投资门槛低、流动性高等优点。

自2021年6月首批公募REITs上市交易以来，过去三年多时间，公募REITs市场日渐成熟，进入常态化发行阶段，驱动着市场投资行为逐步趋于理性。近年来，随着债券市场利率中枢的下行，市场对高分红、低风险资产的配置需求提升，进一步推高了公募REITs的行情。

国海证券固收团队靳毅近期在研报中表示，当前，国内债市收益率中枢逐步下行，10年期国债收益率一度突破1.60%关口，高收益资产难觅，公募REITs相对稳定的分红派息能力与相对高弹性的资本利得空间特征凸显，成为市场关注的又一重要投资品种，投资性价比提升。

银河证券固收团队也在研报中指出，资管新规以来，居民端面临高收益资产的缺失，债市收益率的趋势性下行使得可配置的安全资产收缩，因此REITs市场的拓展升级也能够优化居民端资产配置结构，投资者对REITs的关注度不断增加。

国泰君安证券研报指出，从供需两端来看，虽然2025年新增供给可能维持高位，但REITs估值在广义资产荒的情况下仍有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。首先，REITs具备较强的类红利资产属性，当权益市场出现回调或者中小盘有边际下行情况，REITs可能会出现替代性配置抬升；其次，债券市场持续突破新低，绝对高位隐含了风险，相较于其他资产而言REITs天然具备类固收属性；最后，随着政策将不断细化落地，部分底层资产尤其是周期类底层资产有望出现弹性变化，有望带来超额收益。

不过，靳毅也指出，长远来看，二级市场的公募REITs投资最终仍应回归产品属性与底层资产。一方面，公募REITs是基于基础设施的证券化产品，产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作。另一方面，REITs市场情绪未来必将在产品稀缺性弱化，机构对产品认知逐步提高的情况下回归理性，资产价格走势必将回归资产运营与基本面。

红星新闻记者 蒋紫雯

编辑 余冬梅