珠江新城终于迎来重奢品牌！广州商办市场继续“以价换量”

2024年广州办公、商业及物流市场的供应均较2023年有所下降。但由于需求未及预期，业主普遍采用“以价换量”的租赁策略，以应对未来三年广州即将到来的供应高峰。

具体而言，办公楼市场区域分化表现，琶洲和金融城吸纳表现更优；而零售物业市场品牌迭代，业态更替活跃，珠江新城终于迎来重奢品牌；商办物业租赁市场仍处于复苏阶段，影响了投资者的投资意愿。

广州购物中心再录大宗交易

CBRE世邦魏理仕监控，广州2024年大宗物业投资成交显著减少。全年共录得21宗交易，总成交金额84.6亿元人民币，同比减少54.4%，但成交宗数仅同比减少16.0%，少四宗，显示平均每宗成交的成交金额有所下降。广州商办物业租赁市场仍处于复苏阶段，且优质物业的价格或物业条件未达投资者预期，这些都影响了投资者的投资意愿。

在总成交金额中，商场成交占比达到29%，其次为办公楼的21%和工业物业的16%。其中，办公楼成交占比显著下滑，成交金额同比减少85.4%，最大宗交易的成交金额不到6亿元人民币。相比之下，2023年成交金额超过10亿元的办公楼交易便有六宗。除了交易宗数减少外，缺少整售交易是今年办公楼成交金额下降的主要原因。而尽管商场全年成交金额同比下降35%，但太古收购广州文化中心的成交金额，仅次于萝岗万达广场，在近三年录得的广州商场成交中位列总金额第二位。工业的成交总金额为14.0亿元人民币，同比增长56%，成交类别以厂房为主，另外还录得一宗从化物流园的成交。

从买家类型来看，按成交金额统计，开发商占比为28%，同比上升12个百分点，主要得益于太古对文化中心的收购。另外，非地产行业的企业买家本年度成交金额占比达到35%，除购置自用办公物业外，还录得酒店、长租公寓和厂房的交易。机构投资者在2024年成交占比中有所下滑，主要投资的物业类型是物流园和厂房。

世邦魏理仕广州分公司总经理严思慧表示，“考虑到投资者对整售物业除了投资回报率之外，有更高的物业条件要求，2024年可供选择的物业不多，而随着今年广州核心区域多栋办公楼竣工落成以及其他商用物业在二手市场上转让，预计将推高2025年广州优质商用物业的成交量。”

未来写字楼供应一半在金融城

数据显示，广州全年新增五个办公楼项目，共34万平方米的优质面积，同比减少52%。新供应分布在琶洲、金融城和万博片区，是近五年的新低。在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎。

2024年TMT、金融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT成交中，46%的成交面积来自软件系统开发，包括互联网+和AI对于营销和制造业等方面的支持应用，并且超过76%的搬迁案例扩张了面积，或者搬迁到了更好的办公楼。游戏行业成交保持活跃，成交占比小幅攀升，其中琶洲录得某手游开发公司区内搬迁扩租成交，共6900平方米。

金融业成交面积中，其他金融服务占比36%，如小额贷款、不良资产管理和财富管理等；除此以外，保险业排名第二位，占金融行业成交面积28%。表现活跃的还有快消品行业，尽管录得的成交面积仅较2023年小幅增长，但成交宗数显著增长，是往年的2.6倍，其中超过五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妆品总部从园区升级到优质办公楼7500平方米。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，“未来四年，广州将迎来共313万平方米的优质办公楼新增供应，其中一半位于金融城。2025年优质办公物业供应量预计将达到103万平方米，租金将持续承压。但对租户而言，金融城的优质办公楼供应将是周边老旧科技园区企业，升级办公环境的良好契机。叠加金融总部的入驻，基建设施的加速完善，金融城商务片区将在未来三年快速成型，成为未来广州优质办公楼市场的去化主力。”

实体零售招商难度显著增加

2024年广州录得两个商业项目投入市场，分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的广州塔广场，共约19.7万平方米。近三年广州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平方米，较2019-2021年均值下降37%。

究其原因，一方面，在电商持续冲击下，实体零售招商难度显著增加，对于需要经历培育期的新购物中心尤其具有挑战性，一定程度上影响了供应。另一方面，近年来非标物业硬件设计和运营方面的不断创新，在成为购物中心的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。

细分业态方面，餐饮业态中表现最活跃的是特色餐饮，43%的新店来自该类别，包括落址于天环的广州首家肉肉大米，而年底开业的广州塔广场也引入多家餐饮的广州首店。另外，面包烘焙在餐饮新店中占比9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增长最快的类别。KUMO KUMO年内在广州快速扩张，而好利来也在广州塔广场围板其广州首店。

零售方面，时尚服装、电子产品和家电、以及珠宝配饰新店数量占比排名前三。其中最值得关注的是，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce & Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。而天河路商圈中，表现最突出的是成交显著提升的运动品牌，录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加了15.7个百分点。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，“2025年广州将有56.9万平方米，共六个项目投入市场，分布在天河区、白云区、番禺区和荔湾区，全部位于非核心商圈。中长期来看，房地产销售的改善，以及国家持续的消费品补贴政策对于刺激消费，提振消费信心是有效的；零售商经营模式的创新和突变，城市对于消费热点的积极营造，都能活跃消费市场；租金的回调也为零售创新创造了条件。2025年消费市场仍是挑战与机遇并存。”

采写：南都·湾财社记者 王艳玲