广州办公楼市场以价换量租金降超7%，珠江新城吸纳量负增长

在刚刚过去的2024年，广州甲级办公楼市场仍未走出调整期。仲量联行于1月8日发布的报告显示，去年全年广州甲级办公楼市场在净吸纳量同比增长16.3%的情况下，平均租金同比下降了7.5%，以价换量现象明显。以成本节约为导向，不少企业正搬离传统商务区：珠江新城及天河北净吸纳量均出现了负增长。

游戏企业成为大面积租赁主力

报告显示，2024年，广州全年甲级办公楼新增供应约33万平方米，同比下降55%，主要分布于新兴子市场。截至四季度末，全市甲级办公楼空置率约为21.0%，同比下降0.4个百分点。

全市净吸纳量主要集中在新兴区域。仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示，市场化租赁方面，受制于大部分企业支出收缩的影响，有效需求的增长较为缓慢，市场需求主要由搬迁和升级为主。此外，去化相对集中于高性价比的新近落成项目，而新项目多位于琶洲及广州国际金融城两大新兴子市场，因此这两个市场的影响力日益提升。但珠江新城的地位不会改变。

需求方面，结构性调整趋势更加显著。三大传统租户支柱行业中，金融、专业服务业租户需求整体保持审慎态度，大面积租户租赁决策较为保守。证券、基金、保险等传统金融业以及留学服务机构等细分行业需求活跃度相对较高，但主要集中于中小面积段。据仲量联行统计，全年金融及专业服务业租户的新增租赁成交中，近八成的成交面积在1000平方米以下。

与此相对，在游戏、新媒体、数字商务服务等细分行业的带动下，科技互联网行业需求动能不减。江婧丽分析：“随着企业出海趋势加深，赛道更迭驱动外向型经济相关互联网产品及服务业务的快速增长，为办公楼市场注入活力。”据仲量联行统计，科技互联网企业占广州办公楼市场2024年新增租赁面积的34%，约为专业服务业的两倍、金融的三倍。去年2000平方米以上成交行业中，游戏企业排在首位，其次是律师事务所和跨境电商。

2025年广州办公楼市场租金仍承压

江婧丽指出，尽管科技互联网行业中的成长型企业在业务拓展支撑下具备优化职场和扩充办公空间的需求，但其选址仍受到行业聚集、资本性支出上限等多重因素影响，因而集中于琶洲、广州国际金融城等新兴子市场，短期内较难驱动广州办公楼市场的全面复苏。

据仲量联行预计，2025年，广州办公楼市场供应量将再次达到高峰，总规模超100万平方米。大部分新增供应仍集中于琶洲和广州国际金融城。但整体而言，全市空置率可能再次小幅上升，租金仍承受一定的走低压力。

采写：南都记者 伊晓霞