街道办指导业主自治应当坚持公开公平公正

据媒体报道，苏州市吴中区越溪街道石湖华城花园小区最近因更换物管引发一场风波。小区业主大会表决决定更换物管，但街道办介入导致新物管无法进场。

2024年10月，石湖华城花园小区通过召开第二次业主大会表决票选出新物管公司，并向老物管公司发出书面解除合同关系通知，但老物管公司未按时撤场。当地居委会称，接到小区部分业主提出异议，要求核实相关表决投票结果。

按照当地规定，业主如果对业主大会表决结果存在异议，可以向街道办反映。街道办应当核实表决相关信息。但到底该如何核实，法律法规没有明确，这也成为业委会与街道办之间争端的焦点。

此前该小区选举第二届业委会时，街道办曾组织核票，前两次公开核票都合规，但街道办坚持要做第三次非公开核票，然后认定不合规。此次街道办提出的两个核票方案均是要求带走表决票，由他们找核票地点及第三方进行核票，而拒绝业委会就地公开核票、全程录音录像的要求。如此操作，很难让人认可街道办核票的公正性。

居委会发布的“情况说明”中提到，业委会通过选择行政途径解决新老物管交接的问题，由街道办审查后作出是否责令老物管退场、移交的决定。该途径需要审查解聘与选聘表决的合法性，即更换物管是否为全体业主的共同决定。另外，街道办随后也向业委会发出通知，称该届业委会的选举存在干预业主选择自由、选票造假等问题，拟撤销业委会备案以及换届选举小组发布的选举结果公告。

这里涉及两个问题，一是街道办有没有审查业主大会决定合法性的权力；二是街道办撤销业委会备案的法律后果。第一个问题在《物业管理条例》中有解答，根据条例规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

由此可知，街道办确实有权审查业主大会决定的合法性。不过街道办寄送的《关于拟撤销业主大会决定、业主委员会备案的通知》只是过程行为，还不具备撤销业主大会决定的法定效力，因而该决定依旧属于有法律效力的决定，全体业主需要遵守。即便街道办明确了撤销业主大会决定，业委会还是可以通过行政诉讼的方式，由司法机关最终确认决定的有效性。

而第二个问题，看起来很严重，实际没有什么法律后果。街道办撤销业委会备案并不能导致业委会失去合法性，在合法业委会任期未满之前，街道办无权组织新的业委会选举。《物业管理条例》规定了业委会向相关部门备案的制度，但是备案的意义在于使备案机关知晓，便于事后的查考与监督，而非赋予备案机关对备案事由审查并决定是否准予备案的职权，更不应作为备案事由成立或生效的前提。

业主大会是由全体业主组成的社区自治组织，虽然街道办有指导和协助的职责，但不能越俎代庖，将“指导”变成“指挥”。即便是在履行法定职责，也应当坚持公开公平公正的原则，不搞暗箱操作，如此才能赢得业主大会及业委会的配合。 □ 柯锦雄