2024深圳地产报告：刚性和改善性住房需求潜力或持续释放

12月25日，第一太平戴维斯（Savills）与金地威新中心联合主办的“创新科技园·投资新航标” 2024年深圳房地产市场回顾与展望媒体会于金地威新中心举行。

在随后的环节中，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇围绕深圳房地产市场的写字楼、零售与住宅板块进行专业剖析，并正式发布了《2024深圳房地产市场回顾与展望》报告。

甲级写字楼：“新质”产业促新需，空置率再回落

根据上述报告，2024年，深圳全市共有六个新项目入市，合计带来46.0万平方米的供应面积。其中，第四季度无新项目入市。截至年末，全市甲级写字楼总存量达1,137.6万平方米，同比增长4.2%。

受产业政策利好及成本驱动型搬迁升级需求支撑，全年新增需求整体恢复，净吸纳量逐季回升，年度净吸纳量达31.2万平方米，同比增长42.8%。第四季度，市场录多宗源自人工智能、硬件设备、新零售等企业的瞩目成交，单季净吸纳量环比增长6.9%，至10.0万平方米。得益于上述积极因素支撑，加之季内无新增供应，全市空置率环比下降0.9个百分点，至29.0%。

全年，信息技术行业需求延续积极表现，金融及专业服务业则维持稳健。第四季度，受大面积成交推动，零售及贸易、健康医疗、传媒及娱乐行业交易面积占比显著增长。

不过本年，尽管需求稍有回升，但多数项目去化压力未减，业主以价换量力度加大。截至年末，租金指数环比下降3.3%、同比下降9.0%，平均租金降至人民币每平方米每月151.1元。

在未来展望上，报告认为，2025年，全市新增供应预计达96.1万平方米。至年末，全市总存量将达1,233.7万平方米，同比扩张8.5%。其中，第一季度预计将有三个新项目交付入市，为市场带来约24.1万平方米供应面积。

随着各项产业激励政策的持续落地和营商环境的不断优化完善，源自新能源、人工智能、半导体、生物医药、跨境电商等行业的需求将持续增长，并成为写字楼去化的重要助推力。尽管如此，鉴于2025年市场仍有近百万平方米的供应拟入市，加之多数传统行业房地产策略料维持谨慎，报告认为租金走势或继续承压。

零售：新兴元素焕活消费热情，空置率连续六季回落

根据上述报告，2024年，共五个购物中心入市，且均于第三季度开业，合计带来57.5万平方米的新增供应。截至年末，全市总存量同比扩张7.3%，至736.0万平方米。

第四季度，数个项目引入二次元、萌宠等新兴元素，更新品牌组合并达成部分新租，助力空置率环比再降0.4个百分点。全年而言，新兴商圈零售氛围渐浓，新近入市项目预招商及投入运营后的入驻表现均稳中向好，标杆项目亦持续引入更多品牌首店。因此，全市平均空置率连续六季持续回调，年末同比下降1.7个百分点，至7.4%。

2024年，餐饮品牌贡献近半数新租成交，地方菜系、日韩料理、茶饮品牌成为拓店主力。受此推动，休闲餐饮及饮品两细分业态需求占比分别同比上升28.1、17.4个百分点。此外，时尚、配饰及化妆品、个人护理业态亦对全年与本季新租达成贡献颇多，源自上述业态的成交占比在全年与季内分别达32.2%，34.5%。

全年，业主多愿提供更为灵活的租赁条款及报价弹性以稳定项目入驻表现。因此，全市租金指数环比下降0.2%、同比下降2.9%，平均租金降至人民币每平方米每月531.9元。

展望未来，报告认为，2025年，市场预计迎一个新项目开业入市，带来5.2万平方米供应面积。年末，总存量预计扩张2.1%，至257.6万平方米。

政府积极抢抓消费重要节点并开展“全闽乐购”“惠聚榕城”等一系列促消费活动，各类市场主体亦持续加大展陈策划及首店引进力度。在此背景下，零售市场氛围及预期或盼一定改善，全市空置率有望逐步回调下降，但鉴于优质品牌在租约谈判中仍享有更高的议价能力，市场租金增长空间仍受限。

住宅：政策组合拳成效显著，市场释多项积极信号

根据报告，2024年，因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所收缩。截至2024年12月18日，深圳一手住宅供应面积同比下降28.4%，至383.2万平方米。但第四季度，鉴于市场活跃度显著提升，房企择机加快其推盘节奏，季度供应面积环比上升84.9%，至132.0万平方米。

年内，市场迎密集政策调整。在各项利好加持下，多数区域成交热度逐季攀升。因此，全市年度成交面积同比大幅上升28.1%，至456.9万平方米。第四季度，多项市场关键指标呈现实质性积极扭转，季度成交面积环比上升103.9%，至200.3万平方米的历史新高。

尽管新政利好推动市场活跃度显著回升，但因多数开发商财务压力不减，以价换量仍是其主要销售策略。因此，一手住宅年度成交价格延续跌势，同比下降13.8%，至人民币每平方米55,844元。

展望未来，报告认为，年末，中央经济工作会议再强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式。在政策氛围持续利好的背景下，市场或可盼更多优化调整，例如扩大非限购区域、调降住房贷款利率、进一步降低交易费用等。届时，市场信心有望进一步提振，刚性和改善性住房需求潜力料持续释放。

采写：南都湾财社 记者王玉凤