政策很忙，地产很卷，透过十个年度事件读懂2024地产趋势

这或许是中国房地产市场有史以来，政策最忙的一年。

从年初到年末，从中央到地方，从住建部门到相关部门，均对房地产市场频频松绑政策，或再加以利好政策。

过往多年，多少购房人士千呼万唤的愿望或心声，在2024年都已成真。

从年初以广州为首的一线城市再次松绑限购，到后续全面放开限购，一线城市都不同程度地对限购政策进行松绑或放开。购房首付只需1.5成，买房降契税，降豪宅税、存量房贷第二次下调等等，都从梦想照进现实。

2024年，房地产重回支柱产业地位的第四年，楼市成交也从年初微见小阳春，到年中成交“触底”，再到9月底重磅新政出击，市场应声“反弹”，延续止跌回稳至今。

空前宽松的房地产环境，市场的信心正在逐步重塑，即将到来的2025年房地产市场，值得期待。

1

取消豪宅税

10月12日，国新办新闻发布会上，财政部表示，正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。一个月后，11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布契税、增值税调整的政策。

新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

自三部委发文后的十天之内，北上广深四大一线城市均已响应新政，纷纷宣布取消豪宅税，均于12月1日起执行。从此，一线城市再无豪宅税。

点评：

区别于普通住宅，豪宅税是国家对拥有较强购买力的购房者购买了大面积或低容积率物业所征收的一种税费。f

在广州，区分普通住宅和豪宅从2005年6月1日开始。彼时提出住宅小区建筑容积率在1.0以下，单套住房建筑面积144平方米以上，实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上的住房，为豪宅。被定义为豪宅的物业，在二手交易过程中，需额外增收5.3%的增值税。

受制于此，广州的开发商过往在户型设计中普遍避让143至144平方米的面积段。如今豪宅税取消之后，开发商在户型设计上无疑有了更多创作空间。与此同时，总价上千万的二手豪宅可减税十几万元至数百万元不等，从而也刺激二手豪宅交易，由此起到以豪宅成交回暖带动普通住宅成交回暖的示范效应。

10月以来至今，一线城市的豪宅交易开始回暖，或证明取消豪宅税取得明显效果。

2

买房降契税

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，宣布自2024年12月1日起执行降税政策。

契税方面，将此前享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策；面积140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。

点评：

以广州为例，在降契税之前，广州首套房小于90平方米，按1%征契税；大于等于90平方米，按1.5%征契税；二套或者以上不管多少面积，都按3%征契税。自12月起新政施行后，购买家庭唯一及第二套住房不超140平方米，都按1%缴纳契税；超过140平方米，税率则为1.5%-2%，最大的减税幅度有望减少2/3，极大地减轻购房者的负担。

在降契税之后，二套交易总价500万元以上的物业，有望减契税超10万元，从而也刺激消费者的购房积极性。广州在12月首两周交易预约爆满，证实了这一新政落地后的市场狂欢。

近几年，国家一再降税以刺激房地产市场活跃。从此前推出的换购住房可退个税，到如今的降契税，取消豪宅税等等，房地产交易税费已减至新低，购房者的压力大为减轻。

3

降存量房贷利率，降首付比例

9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。此外，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

9月29日晚，央行正式启动存量房贷利率下调，及优化个人住房贷款最低首付比例等。通知指出，对于目前存量房贷利率大于LPR-30基点的，允许下调至LPR-30基点。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%等。

点评：

连续两年，国家两次下调存量房贷利率。第一次是去年9月，大约有超过23万亿的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元。今年再下调存量房贷利率，平均下降0.5个百分点左右，预计惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿左右。

落到市民身上，两次降息之后，月供利息减少数十元、上百元到数千元不等，居民可支配的收入略有微增，提前还款现象也大为减少。

与此同时，不再区分首套或二套房，购房最低首付比例下调至15%，创下新低，让购房者可以更为轻松地上车，实现住有所居。

4

取消住房限购

9月26日召开的中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳。9月29日，住房城乡建设部召开会议研究部署贯彻落实中央精神，明确提出，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策，全力促进房地产市场止跌回稳。

当日晚间，上海市提出缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限、降低房贷首付比例等一系列举措；广州市宣布取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策；深圳市提出优化分区限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等措施。北京则在9月30日提出缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限。

点评：

全面取消限购，广州走在一线城市之前。在此之前，广州楼市的限购政策已施行14年。

广州最早从2010年10月发布“国五条”的本地化版本，开始限购之路。此后，2013年、2017年持续加码，只剩从化、增城区没有纳入限购范围。从2018年12月起，广州逐步解除限售等，更从2023年开始不断优化限购政策。从去年9月放开黄埔、番禺、花都及白云四镇限购，到今年1月放开限购区建面120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，到今年9月南沙区放开限购，再到9月底全广州全面放开限购。

广州空前宽松的购房环境，让刚需和改善加速上车，也吸引国内外人士前来购房，成交量从10月强劲反弹。在官方发文中，广州11月的成交也延续止跌回稳。

5

房票安置

在落实“消化存量房产”的政策举措中，房票安置是各地大力推行的一项重要举措。

所谓“房票”，通俗的理解是被征收人（大多为城中村村民）的原房屋被拆迁后，房屋征收人（大多为地方国资平台）根据原房屋价值评估出具的可用于购买商品房的“代金券”。

在一线城市中，广州自2024年1月审议通过《广州市房票安置实施方案》，并从1月5日开出全省首张房票，作为荔湾区石围塘旧城征拆项目的安置凭证。4月18日，广州市黄埔区五村七片城中村改造项目，诞生了全国首张城中村改造项目房票。

上海则从今年8月20日发放并使用首张房票，成为第二个实施“房票安置”的一线城市。据不完全统计，全国已有超过40城推出房票安置，促进需求释放、去库存。

点评：

房票安置，在广州伴随城市更新而生。广州探索房票安置，始于2023年10月召开的规划委员会议，彼时提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

在各界关注中，广州的房票安置从提出到实施，到实现跨区兑现，不过一年时间。作为全国首个推行“房票安置”的一线城市，广州在今年1月出台方案，在9月28日正式发出全市第一张市区联合的“跨区通用”房票。就在11月，这张在天河区金融城东区房改房项目发出的房票，持有人选择兑现了荔湾区广钢花城一套114平方米的5房。

广州首张全市“跨区房票”成功地兑现，或意味着房票安置从此进入“全市流通”时代，助力城中村改造升级，促进商品房流通。

6

存量房收储

今年5月17日，央行发布消息，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房。10月17日，财政部明确表态，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

政府“收储”存量房，是指由政府收购已建成的存量商品房，将其用作保障性住房。根据中指研究院的数据，截至今年11月，全国已有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告，超过30个城市落地首批房源征集细则，明确了商品房收储需满足的条件。

点评：

作为商品房去库存的一种方式，今年以来，全国多地已经推行政府收购存量房。

在广州，最早于今年8月开始在增城区试点收购，彼时引起公众强烈关注。但在三个月后，广州就开始向全市征集，收购面向房地产企业，且是已经建成的存量商品房。要求所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全；面积在90平方米以下；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等。

在业界人士看来，广州拟征集收购的存量商品房，要求相对显高，或存在一定的收购难度。不过，在12月，广州正式发布《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，提出符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房，或一定程度上可推动存量房收购加快步伐。

7

城中村改造

就在岁末，两部委部署“城中村改造”，将政策扩围涉近300城市。

早在2023年4月，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，同年7月，相关文件印发。到今年10月17日，住建部在国新办发布会上，提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

在11月15日，住建部、财政部联合印发通知《部署各地进一步做好城中村改造工作》。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

点评：

城中村改造既是民生工程，也是民心工程。这几年，事关城中村改造的政策支持一直在出台。如今政策扩围，可以让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利，推动地方经济发展，带动就业机会等。在扩围后，城市享受了红利，项目享受了政策支持，地方政府也有效破解了城中村改造中的资金筹措难题。

在广州，今年初发布的《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》指出，至2035年，广州拟推进272条城中村（行政村）改造、涉及289个项目。当前，广州全市11区皆有城中村改造项目在推进，当中以黄埔区改造范围最广，涉及改造的城中村数量最多。基于城中村改造项目上所衍生的商品房社区，也成为广州房地产市场的有效补充。

8

房企退市

2024年11月11日，祥生控股、上置集团从港交所退市。究其退市原因，主要是未能在复牌截止日期前履行复牌指引，未能发布财务业绩报告。无独有偶，在此前的10月29日，佳源国际、大唐集团、大发地产亦从港交所退市，退市原因也基本相似。

据中指研究院统计，2023年初以来，已经有23家上市房企退市，其中2023年为13家，2024年截至目前为10家。

2020年初以来，至少76家房企发生债务违约，其中2022年是集中爆发的时段，到2024年，仍偶有房企爆发债务危机，但总体势头已经放缓。

截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券展期或重组。花样年、旭辉、佳兆业等房企境外债重组方案获得所需法定债权人支持，债务重组获得重大进展。部分房企重组或展期后债券仍面临逾期或多次展期问题。

点评：

这几年，房地产行业深陷调整，大浪淘沙，一批房企或断臂求生，或无奈退市。

在退市房企中，有的销售额一度超过千亿，也有的上市不过数年。奈何在市场下行且持续底部运行之下，行业流动性持续下滑，企业的资产负债率持续上升。不是每一家房企都能等来“白衣骑士”，自救才是生存之道。

值得注意的是，涉险房企中，当前有少数房企已经完成主要公开债务的重组，但仍面临反复展期、二次重组等问题。在政府系列政策支持之下，楼市持续止跌回稳，房企或有望积极重整。

9

安居乐业入户

今年7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的通知，“进一步深化户籍制度改革”是重点任务之一。当中提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万—500万城市落户条件。

在广州，今年11月18日，广州市发展和改革委员会发布关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，提出广州将新增安居乐业入户、取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州、新增投资纳税入户等修订内容。

尤为值得关注的是，广州拟实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

在12月18日，该户籍迁入意见结束征集。据了解，相关部门下一步或将按照《广州市重大行政决策程序规定》执行。根据业界人士此前预估，“安居乐业入户”类的新政，或有望在本月底明年初出台。

据中指研究院统计，近几年，全国已有超20个城市出台“购房即可申请落户”政策。

点评：

入户广州等一线城市，曾是多少打工人的理想。广州户籍迁入管理规定（修订稿）从征集意见阶段，就引起公众关注。事实上，在广东，今年以来，已有佛山、惠州、东莞、中山相继发布政策，明确在当地持有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员，可依条件申请入户该市。

入户广州的途径不少，而通过安居乐业式的买房入户，是其中较为“捷径”的一条。对于广州而言，该政策也有利于提高广州城市的人口竞争力，吸引更多人才来广州安居乐业，促进房地产市场交易提升。

10

住房以旧换新

作为助力房地产市场巩固止跌回稳的态势的重要一招，2024年以来，全国多城推出住房“以旧换新”等举措，以提振市场信心，促进市场需求持续释放。

住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。归纳起来，各地支持“以旧换新”主要通过“中介帮卖旧房”和“国企收购旧房”两种模式；此外，不少城市也出台了补贴政策。

广州在今年4月底发布《广州市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》之后，房地产行业的多部门纷纷协作响应，推出住房市场的“以旧换新”。

根据中指研究院监测数据显示，截至2024年7月，全国已有超百城陆续推出相关政策，满足居民以旧换新、以小换大等住房改善需求。

点评：

广州住房领域的“以旧换新”，从今年5月开始。

5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式倡议推出全市住房“以旧换新”活动。旨在加快广州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和通畅度，降低交易成本。

“以旧换新”活动推出一个月内，三批参与活动的房地产开发企业合计68家，累计参与中介机构共67家，共有206个商品住房项目。据彼时统计，全市住房“以旧换新”活动成交（已签认购书）客户数量超过200组，有意向参与“以旧换新”购房客户数量超600组。

与此同时，广东省房协也推出“以旧换新全国免佣”等四项行动促进商品房消费。省市机构合力，打通房地产市场的一二手流通环节，共促房地产市场止跌回稳。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬