沈阳一小区地下车库灰空间建仓房，知情人称遭投诉后暂停施工 律师：这些改建行为违法

近日，一网友拍摄视频称，沈阳市一小区疑似在地下车库进行改造，让“正常的车位变成了用房”。相关视频、图片在网络上传播。

12月18日，红星新闻记者联系到事发小区开发商了解相关情况，据开发方知情人介绍，建成仓房的区域并非车位，而是地下车库灰空间（指过渡的公共区域），引发业主投诉后，现场已停止施工。

▲网传涉事小区图片

知情人：

建仓房区域并非车位 而是地库灰空间

该知情人介绍，11月以来，该小区对地库灰空间进行梳理，已出租10余块地库空间给业主，用途为仓房，施工方式为业主自建，产权20年，业主建仓房过程中，引发个别业主投诉，且拍摄了仓房施工照片。目前有2处仓房已建完，其余仓房施工已暂停。

“这个小区还在陆续交付，目前仍未交付完成，一些业主向物业提出了存放装修用品等物品的需求，随后建起了仓房。曾经和仓房附近车位的业主沟通过仓房的情况，他们都是没有意见的，但还是遭到了其他个别业主的投诉，目前已经将这些投诉情况反馈给了建仓房的业主。”该知情人说。

▲知情人称建仓房的灰空间并非车位受访者供图

12月18日，红星新闻记者致电该小区所属街道办事处，接线工作人员表示有执法队应该了解该小区情况。随后，记者多次致电该执法队，但截至发稿时尚未接通。

红星新闻记者检索发现，近年来，开发商或业主在地下车库建储藏室、仓库等引发纠纷的情况时有发生。据“三门峡12345”微信公众号，今年4月，河南三门峡市一小区在地下车库建仓库，执法队员督促其进行拆除。据《都市时报》报道，2023年9月，昆明一小区将部分车位改建成仓库出租，业主质疑该行为存在安全隐患。《西宁晚报》也曾报道过，当地城北区一小区地下车库建储藏室引发业主担忧。

律师解读：

仓库是消防重点单位 涉及消防安全

在这些纠纷中，“车位改扩建是否报批，有无违法建设”“是否存在消防等安全隐患”常常是关注的焦点。按上述知情人的说法，涉事小区的仓房改造并非建立在原有车位之上，那么它可能还存在哪些法律问题？类似事件中，还有哪些法律问题值得警惕呢？

对此，北京市中闻（西安）律师事务所谭敏涛律师表示，我国《建筑法》规定，建筑物建设施工前，其规划设计、使用用途均应审批备案，私自在地下车库里改建仓库或者房屋等，这属于更改了规划设计和使用用途，是不合规的。在满足小区停车位和人防要求的前提下，可以将富余的车位调整为商业或者仓储，但必须经过相关部门审批，不能私自直接将地下车库改造为仓库。

另一方面，谭敏涛指出，地下车库是作为一个整体建筑物进行设计和建造，兼有采光、照明、通风、消防、疏散、人防安全等作用。如果将地下车库中的其他部分改建为车库或房间，势必会影响到其他业主使用公共设施，或者影响到消防安全，这种改建行为明显不属于对车库的合理使用范畴。“我国《消防法》规定，小区业主不得违反消防法在住宅区域内设置仓库，因为仓库是消防重点单位，在小区做仓库还涉及消防安全，其他业主有权予以制止。”

根据《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应由业主共同决定。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。另外《民法典》第二百七十二条同时也规定，业主行使建筑物专有部分权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

“也就是说，其他业主如果不同意，有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状等。”谭敏涛说。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证。在地下车库建仓房违反了《城乡规划法》的相关规定，同时业主自行建造仓房，施工质量和安全性难以保障，也存在消防隐患。

“地库灰空间属于小区的共有部分，全体业主对其享有共有权。物业未经全体业主同意擅自将其出租给部分业主盖仓房，也侵犯了其他业主的共有权。”付建认为，即便仓房不在车位上，只要是在地下车库内进行建设，改变了原规划用途，未取得许可证就属于违法建设。小区地下车库一般属于业主共有部分，或开发商所有但业主享有共有权的区域。若仓房建设影响了其他业主对共有部分的使用，如占用通道、影响通风等，根据《民法典》第二百七十二条，其他业主有权请求其承担民事责任。

红星新闻记者 王辰元

编辑张寻 责编 冯玲玲