称长租“谜操作”保房 无视风险诱导客户买课

　　“把房子租给二舅，签订20年租约阻止法拍”“法拍房里住未成年人，监护人以孩子的名义提出异议”……近期，一些打着“断供保房”旗号的视频在社交平台频频出现，博主自称“有迷之操作，不仅能保房还能倒赚一笔”。引流之后，有人正通过销售保房课程、提供保房咨询服务等方式赚钱，“仅电话咨询便要付费2000元”，房贷逾期前后两个阶段的收费标准也不相同。近日，南都、N视频记者调查发现，上述视频不乏夸大其词、误导民众之处，若按此操作还可能被追究法律责任。甚至一些博主讲述的保房方法，连其团队成员都无法说服，有工作人员私下提醒“这种方式不可取”。有律师告诉南都记者，上述很多做法都是拆东墙补西墙，债务依然存在，而且这容易给当事人造成误导，产生更多成本，建议即将断供的业主要擦亮眼睛，避免财务状况雪上加霜。

　　引流

　　博主自称有“迷之操作”保房

　　“我在深圳买了一套300万元的房子，首付90万元，月供1.2万元。断供半年后，我被银行起诉了，现在法院不光查封了房子，还冻结了银行卡。”“月供1.4万元的我，选择断供躺平了……”

　　近期，社交平台出现不少“断供者自述”的帖子。另一边，关于断供保房的“攻略”视频在网上应运而生，持续刷屏。

　　“全国出现了一波长期租赁潮，他们的操作真是让人难以置信。”视频中，一名博主用故弄玄虚的语气侃侃而谈，“在即将断供之前，他们先把房子租给二舅，签了长达20年的租约。但三个月以后，出租人还是被起诉了，房子被查封。到了开拍时间，因为有长期租赁，根本就没人愿意拍，第一轮拍卖流拍，第二轮拍卖5.6折，这时二舅底价竞拍成功，根本没有竞争对手……”

　　这同一套说辞，却在多个打着“保房”旗号的视频中重复出现。一些视频封面甚至还打出“骚操作”“迷之操作”等标题引流，点赞数过万。

　　一名博主直言有四种办法保房:快断供时将房子租给自家人，签下10到20年的长租合同；法拍房业主离婚了，财产没分配，房子被封后，另一方提出异议，可能撤拍；法拍房住着未成年人，监护人以孩子的名义提出异议，在离婚协议中写清楚孩子需要住到满18岁；房子在查封前卖了，但是没过户，买房者可以提出异议。视频结尾，博主暗示，“想知道更多办法要私聊。”

　　南都记者注意到，发布视频者自称是房产中介、法务咨询公司员工或是律所律师等，评论区有多名网友留言“逾期能办不”“如何保房”等。

　　这些视频引起了业内人士不满。有资深银行从业者向南都记者表示，“此举先不说违不违法，至少不道德。”据其所知，自住房选择断供应该不多，投资客可能受经济影响选择断供。

　　“我要去向平台举报，太忽悠人了!”有律师认为，“这是故意引导、教唆受众走向对抗法律和对抗执行的违法犯罪边缘。”还有律师直言，“网上流传的断供保房操作视频，大部分都是夸大其词，误导民众。”　　　　

　　调查

　　有公司“保证”房产 5年内不被拍卖

　　南都记者在多个发布断供保房视频的博主后台私信，表示想咨询相关事宜，大多被要求添加微信或留下联系方式再聊。

　　而在后续咨询中，他们询问了所在行业、负债、收入、资产、社保等个人情况，甚至还有人追问房子所在的楼盘及详细地址，想要保房的年限，并要求发送个人征信信息、最近一年的房贷还款流水等。“了解房子所在地、大小、楼层、面积是为了跟银行更好协商，匹配出个人信息才能评估给出具体方案。”

　　一家提供断供保房咨询服务公司的工作人员，向南都记者介绍了保房基本操作。他说，团队可以提供保房方案，在此期间设置“防火墙”，让房产5年内不被拍卖。

　　他介绍，如果是按揭贷款的形式，房贷逾期三个月后，贷款银行就会向法院起诉。如果没有偿还能力，银行将会向法院申请执行房主名下财产。法院查封评估房产后，将进行法拍。“一般情况下，房子起拍价是市场价的7折，如果一拍流拍，第二次上拍价格就会在一拍的基础上再打8折。”

　　“如果以这个价格成交，最终房子被处理了，但还是没办法覆盖债务，可能还欠银行一部分钱。”他表示，针对这种情况，“断供保房”团队将按房主情况打造保房方案。

　　例如，在逾期前将房子租出去，拿到租赁合同，“如果你有租赁合同，买卖不破租赁，基本上别人就不敢拍你的房子。如果你有资金的话，后续我们会指导你怎么再让家人帮你拍回来。”

　　对方还强调，这些保房方式都要合法合规设立，“你没逾期还能保5年，如果你已经被起诉了，就只能保一两年了，操作空间有限。”

　　令人诧异的是，有博主用“保房迷之操作”视频引流，但南都记者咨询时，工作人员却表示“这种方式不可取”。还有人透露，“用这种办法保房，风险非常高。”

　　另外，有不少主播自称是律师，并发布了相关视频。

　　一则视频显示主播拍摄场地位于某律所。南都记者以咨询断供保房业务为名联系了该律所，一名律师表示，操作保房需要看客户的借款合同来制定保房方案，“诉讼流程都会经历的，银行不可能直接给你3-8年断供不起诉，肯定不现实”。

　　具体操作时，律师会通过诉讼等方式为客户争取时间，“如果你什么都不做，从银行起诉到法拍可能一年时间，我们可以将时间延长到几年，给你争取时间去赚钱。如果到时还没解决债务问题，该拍卖的还是会拍卖。”

　　同时，她还反复强调作为法律从业者，律师帮忙操作保房每一个环节都要合法合规，并提及有些法务公司的人员不具备律师资质，指导客户去操作保房，不管有没效果，只负责收服务费。“让你弄假的租赁、假的居住权，搞不好就把自己搭进去了，妨碍司法公正，提供虚假材料。”　　

　　生意

　　借机推销保房课程或收服务费

　　南都记者注意到，通过这些视频引流后，博主或其身后团队以卖课、收咨询费和保房服务费等形式赚钱。

　　添加微信后，自称为博主助理的工作人员便开始向南都记者推销保房课程。对方称，如果要咨询，可以在博主直播间申请连麦现场解答，也可以支付598元下单保房课程，课程中有针对诉前、诉中、诉后的保房方案。“如果需要线下电话咨询，则要付费2000元。”

　　除了借机卖课外，还有团队通过提供保房方案收费，在房贷逾期前后不同处置阶段，收费标准也不同。

　　这些保房团队的收费并不低，南都记者给一名博主留下联系方式后，一名助理介绍，如果房贷即将逾期，团队律师会和银行协商延期还款，并交付方案给房主，此次协商的费用是1998元。“如果逾期了，下阶段的收费根据房子的价格而定。”

　　是否能如视频所说，长租给亲戚保房?该助理称，“如果银行协商不下来，再考虑走这个方式。”

　　一名法务咨询公司工作人员介绍，团队可以为房主出保房5年的方案并指导操作，收费是总欠款的3%。但其也表示，逾期后被起诉，还是会影响征信问题。其还介绍，成功保房5年后，房子若依然面临法拍问题，团队将另外收费，指导房主如何通过亲友，将房子拍卖回来，并帮忙找“过桥”公司垫付拍卖的尾款等，这样还能缓解房主的欠款问题，减少部分债务。

　　“其中有很多不确定因素。”对此，广东诺臣律师事务所合伙人蔡佳峻告诉南都记者，无论是让亲友拍回房子，还是找“过桥”公司垫资拍卖，都是拆东墙补西墙，债务依然存在，并且需要偿还。“这容易给当事人带来误导，产生更多成本，包括新产生的债务和延缓期间产生的债权本身的利息，以及迟延履行的债务利息等。”

　　广东法制盛邦律师事务所律师徐成洪提醒，“建议即将断供的业主要擦亮眼睛，避免被这些人再赚一笔，导致财务状况雪上加霜。”

　　南都记者就此事联系了中国银行客服，对方表示能否断供保房，“要看当时合同如何约定……如果由于个人原因还不上，可以和当时办贷款的银行协商”。其建议市民不要轻信网上断供保房的视频，“不是我们官方公布的，不确定真实性”。

　　中国农业银行客服同样表示，客服可以提供银行个贷部门电话，供市民咨询当地政策，“网上的方法不可全信，最好还是跟当地个贷部门具体核实”。　

　　案例

　　有人伪造合同被法院识破腾退房屋

　　针对上述断供保房操作方法，南都记者梳理发现，曾有人利用虚假租赁对抗法院执行被识破。

　　今年10月，湖北襄阳市樊城区人民法院公布一则案例。在申请执行人某银行与被执行人武某借款合同纠纷一案中，涉案房屋交付之际，武某突然来到法院并向执行干警提交了一份“房屋租赁合同”，称早在2022年就将房屋出租并交付给邹某，租期为15年，由于租赁期未满，为保障邹某的合法权益，其无法配合法院开展腾退工作。

　　但在评估拍卖过程中，该房产一直处于空置状态，室内并没有居住使用的痕迹。同时，武某也无法提供任何收款凭证。在执行干警的严厉追问下，武某如实供述了伪造租赁合同的行为。

　　法院对于武某妨碍执行的行为可以采取罚款、拘留等措施。在执行干警的“软硬兼施”下，武某向法院承认错误，并主动腾退案涉房屋。

　　蔡佳峻指出，利用“买卖不破租赁”的法律规则来阻碍拍卖和执行，关于租赁关系是否真实、合法、有效，法院一般先看是否符合社会一般常理，“比如购房者只有一套住房，只有一个生活起居点，还要租给自家人，这是不符合常理的。”

　　其次，看签订的租赁时间和期限，“有些是签订十年、二十年的，法院会要求当事人对租赁时间进行合理说明。”并且，从承租人的身份、签订时间、有无实际居住等方面，来判断是否有真实的租赁需求和租赁关系存在。

　　他强调，如果被证实是恶意串通损害他人合法权益的租赁关系，相关方可以向法院申请确认租赁协议无效。

　　徐成洪告诉南都记者，有的博主宣传称在准备断供前签订长期租赁合同，让房子流拍，然后在第二次拍卖时再找人拍下。虽然房屋有长租，在法院拍卖时确实会影响到买房者的竞买意愿，但根据民法典规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　但若抵押权设立后再出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，所以银行作为抵押权人，在抵押权实现时，有权要求承租人迁出房产，法院也有义务将房屋清场后再拍卖，或拍卖成功后清场交付给买受人。如果业主能证明确实是唯一住房，可以向法院申请预留5至8年的租金。

　　关于引流视频提到通过“法拍房业主离婚，另一方提出异议”来保房的方法，蔡佳峻向南都记者表示，“很多贷款方处于优势地位，在签订贷款合同时夫妻双方已经是共同作为借款方，以及将房子设立抵押担保，这种情况下，无论离不离婚，夫妻双方都是债务人，房子作为抵押物也是要被查封拍卖变卖的。”

　　如果是夫妻一方的个人债务，但房子的产权属于夫妻双方共有或者是属于夫妻共同财产的，债权人依然可以提起代位析产诉讼，请求法院对夫妻共有的财产进行析产处理，法院可以将房子拍卖变卖后为非债务人一方保留相应财产份额。

　　针对引流视频“以孩子名义提出异议，在离婚协议中写清孩子居住至18岁，就可以阻止执行”这一说法，徐成洪表示，这并没有法律依据，“这是故意混淆居住权的概念。离婚协议是对夫妻共同财产的处置，孩子也不是房屋的权利人，不能对抗作为抵押权人的银行实现抵押权”。

　　南都调研 总第519期

　　共同营造清朗网络空间主题策划——“病态流量”系列调查

　　统筹:南都记者 向雪妮

　　本期主笔:南都记者 韦娟明

　　采写:南都记者 敖银雪 杨婷 见习记者 李佳璟

　　图片由奇域AI生成