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“断供保房指导视频”真相:无视风险误导用户实为引流卖课



编者按:盗墓、非法鉴定等相关违法违规短视频和直播日前引发监管部门关注。早前,博主以“测评”之名扰乱机场秩序、“网红医生”通过伪科普引流卖药等乱象持续被曝光。在“流量至上”的潜规则里,利益交织而成的“病态”链条浮出水面。 南都、N视频即日起推出“病态流量”系列调查,起底极端“蹭”流量等现象背后产业链及治理建议,共同营造清朗网络空间。

“把房子租给二舅,签订20年租约阻止法拍”“法拍房里住未成年人,监护人以孩子的名义提出异议”……近期,一些打着“断供保房”旗号的视频在社交平台频频出现,博主自称“有迷之操作,不仅能保房还能倒赚一笔”。

引流之后,有人正通过销售保房课程、提供保房咨询服务等方式赚钱,“仅电话咨询便要付费2000元”,房贷逾期前后两个阶段的收费标准也不相同。近日,南都、N视频记者调查发现,上述视频不乏夸大其词、误导民众之处,若按此操作还可能被追究法律责任。甚至一些博主讲述的保房方法,连其团队成员都无法说服,有工作人员私下提醒“这种方式不可取”。

有律师告诉南都记者,上述很多做法都是拆东墙补西墙,债务依然存在,而且这容易给当事人造成误导,产生更多成本,建议即将断供的业主要擦亮眼睛,避免财务状况雪上加霜。


社交平台上打着“断供保房”旗号的视频。

引流:博主自称有“迷之操作”保房

“我在深圳买了一套300万的房子,首付90万,月供1.2万。断供半年后,我被银行起诉了,现在法院不光查封了房子,还冻结了银行卡。”“月供1.4万的我,选择断供躺平了……”

近期,社交平台出现不少“断供者自述”的帖子。另一边,关于断供保房的“攻略”视频在网上应运而生,持续刷屏。

“全国出现了一波长期租赁潮,他们的操作真是让人难以置信。”视频中,一名博主用故弄玄虚的语气侃侃而谈,“在即将断供之前,他们先把房子租给二舅,签了长达20年的租约。但三个月以后,出租人还是被起诉了,房子被查封。到了开拍时间,因为有长期租赁,根本就没人愿意拍,第一轮拍卖流拍,第二轮拍卖5.6折,这时二舅底价竞拍成功,根本没有竞争对手……”


“断供保房”视频点赞数上万。

这同一套说辞,却在多个打着“保房”旗号的视频中重复出现。一些视频封面甚至还打出“骚操作”“迷之操作”等标题引流,点赞数过万。

一名博主直言有四种办法保房:快断供时将房子租给自家人,签下10到20年的长租合同;法拍房业主离婚了,财产没分配,房子被封后,另一方提出异议,可能撤拍;法拍房住着未成年人,监护人以孩子的名义提出异议,在离婚协议中写清楚孩子需要住到满18岁;房子在查封前卖了,但是没过户,买房者可以提出异议。视频结尾,博主暗示,“想知道更多办法要私聊。”

南都记者注意到,发布视频者自称是房产中介、法务咨询公司员工或是律所律师等,评论区有多名网友留言“逾期能办不”“如何保房”等。

这些视频引起了业内人士不满。有资深银行从业者向南都记者表示,“此举先不说违不违法,至少不道德。”据其所知,自住房选择断供应该不太多,投资客可能受经济影响选择断供。

“我要去向平台举报,太忽悠人了!”有律师认为,“这是故意引导、教唆受众走向对抗法律和对抗执行的违法犯罪边缘。”还有律师直言,“网上流传的断供保房操作视频,大部分都是夸大其词,误导民众。”

调查:有公司“保证”房产5年内不被拍卖

南都记者在多个发布断供保房视频的博主后台私信,表示想咨询相关事宜,大多被要求添加微信或留下联系方式再聊。

而在后续咨询中,他们询问了所在行业、负债、收入、资产、社保等个人情况,甚至还有人追问房子所在的楼盘及详细地址,想要保房的年限,并要求发送个人征信信息、最近一年的房贷还款流水等。“了解房子所在地、大小、楼层、面积是为了跟银行更好协商,匹配出个人信息才能评估给出具体方案。”


博主提供的情况调查表。

一家提供断供保房咨询服务公司的工作人员,向南都记者介绍了保房基本操作。他说,团队可以提供保房方案,在此期间设置“防火墙”,让房产5年内不被拍卖。

他介绍,如果是按揭贷款的形式,房贷逾期三个月后,贷款银行就会向法院起诉。如果没有偿还能力,银行将会向法院申请执行房主名下财产。法院查封评估房产后,将进行法拍。“一般情况下,房子起拍价是市场价的7折,如果一拍流拍,第二次上拍价格就会在一拍的基础上再打8折。”

“如果以这个价格成交,最终房子被处理了,但还是没办法覆盖债务,可能还欠银行一部分钱。”他表示,针对这种情况,“断供保房”团队将按房主情况打造保房方案。

例如,在逾期前将房子租出去,拿到租赁合同,“如果你有租赁合同,买卖不破租赁,基本上别人就不敢拍你的房子。如果你有资金的话,后续我们会指导你怎么再让家人帮你拍回来。”

对方还强调,这些保房方式都要合法合规设立,“你没逾期还能保5年,如果你已经被起诉了,就只能保一两年了,操作空间有限。”

令人诧异的是,有博主用“保房迷之操作”视频引流,但南都记者咨询时,工作人员却表示“这种方式不可取”。还有人透露,“用这种办法保房,风险非常高。”

另外,有不少主播自称是律师,并发布了相关视频。

一则视频显示主播拍摄场地位于某律所。南都记者以咨询断供保房业务为名联系了该律所,一名律师表示,操作保房需要看客户的借款合同来制定保房方案,“诉讼流程都会经历的,银行不可能直接给你3-8年断供不起诉,肯定不现实”。

具体操作时,律师会通过诉讼等方式为客户争取时间,“如果你什么都不做,从银行起诉到法拍可能一年时间,我们可以将时间延长到几年,给你争取时间去赚钱,如果到时还没解决债务问题,该拍卖还是会拍卖。”

同时,她还反复强调作为法律从业者,律师帮忙操作保房每一个环节都要合法合规,并提及有些法务公司的人员不具备律师资质,指导客户去操作保房,不管有没效果,只负责收服务费。“让你弄假的租赁、假的居住权,搞不好就把自己搭进去了,妨碍司法公正,提供虚假材料。”

生意:借此推销保房课程或收服务费

南都记者注意到,通过这些视频引流后,博主或其身后团队以卖课、收咨询费和保房服务费等形式赚钱。

添加微信后,自称为博主助理的工作人员便开始向南都记者推销保房课程。对方称,如果要咨询,可以在博主直播间申请连麦现场解答,也可以支付598元下单保房课程,课程中有针对诉前、诉中、诉后的保房方案。“如果需要线下电话咨询,则要付费两千元。”

除了借机卖课外,还有团队通过提供保房方案收费,在房贷逾期前后不同处置阶段,收费标准也不同。

这些保房团队的收费并不低,南都记者给一名博主留下联系方式后,一名助理介绍,如果房贷即将逾期,团队律师会和银行协商延期还款,并交付方案给房主,此次协商的费用是1998元。“如果逾期了,下阶段的收费根据房子的价格而定。”

是否能如视频所说,长租给亲戚保房?该助理称,“如果银行协商不下来,再考虑走这个方式。”

一名法务咨询公司工作人员介绍,团队可以为房主出保房5年的方案并指导操作,收费是总欠款的3%。但其也表示,逾期后被起诉,还是会影响征信问题。

其还介绍,成功保房5年后,房子若依然面临法拍问题,团队将另外收费,可继续指导房主如何通过亲友,将房子拍卖回来,并帮忙找过桥公司垫付拍卖的尾款等,这样还能缓解房主的欠款问题,减少部分债务。


有博主称断供后可延期保房5-8年。

“其中有很多不确定因素。”对此,广东诺臣律师事务所合伙人蔡佳峻告诉南都记者,无论是让亲友拍回房子,还是找过桥公司垫资拍卖,都是拆东墙补西墙,债务依然存在,并且需要偿还。“这容易给当事人带来误导,产生更多成本,包括新产生的债务和延缓期间产生的债权本身的利息,以及迟延履行的债务利息等。”

广东法制盛邦律师事务所律师徐成洪提醒,“建议即将断供的业主要擦亮眼睛,避免被这些人再赚一笔,导致财务状况雪上加霜。”

南都记者就此事联系了中国银行客服,对方表示能否断供保房,“要看当时合同如何约定……如果因为个人原因还不上,可以和当时办贷款的银行协商”。其建议市民不要轻信网上断供保房的视频,“不是我们官方公布的,不确定真实性”。

中国农业银行客服同样表示,客服可以提供银行个贷部门电话,供市民咨询当地政策,“网上的方法不可全信,最好还是跟当地个贷部门具体核实”。

案例:有人伪造合同被法院识破腾退房屋

针对上述断供保房操作方法,南都记者梳理发现,曾有人利用虚假租赁对抗法院执行被识破。

今年10月,湖北襄阳市樊城区人民法院公布一则案例。在申请执行人某银行与被执行人武某借款合同纠纷一案中,涉案房屋交付之际,武某突然来到法院并向执行干警提交了一份“房屋租赁合同”,称早在2022年就将房屋出租并交付给邹某,租期为15年,由于租赁期未满,为保障邹某的合法权益,其无法配合法院开展腾退工作。

但在评估拍卖过程中,该房产一直处于空置状态,室内并没有居住使用的痕迹。同时,武某也无法提供任何收款凭证。在执行干警的严厉追问下,武某如实供述了伪造租赁合同的行为。

法院对于武某妨碍执行的行为可以采取罚款、拘留等措施。在执行干警的“软硬兼施”下,武某向法院承认错误,并主动腾退案涉房屋。


断供保房“攻略”视频画面。

律师蔡佳峻指出,利用“买卖不破租赁”的法律规则来阻碍拍卖和执行,关于租赁关系是否真实、合法、有效,法院一般先看是否符合社会一般常理,“比如购房者只有一套住房,只有一个生活起居点,还要租给自家人,这是不符合常理的。”

其次,看签订的租赁时间和期限,“有些是签订十年、二十年的,法院会要求当事人对租赁时间进行合理说明。”并且,从承租人的身份、签订时间、有无实际居住等方面,来判断是否有真实的租赁需求和租赁关系存在。

他强调,如果被证实是恶意串通损害他人合法权益的租赁关系,相关方可以向法院申请确认租赁协议无效。

律师徐成洪告诉南都记者,有的博主宣传,在准备断供前签订长期租赁合同,让房子流拍,然后在第二次拍卖时再找人拍下。虽然房屋有长租,在法院拍卖时确实会影响到买房者的竞买意愿,但根据《民法典》规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

但若抵押权设立后再出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权,所以银行作为抵押权人,在抵押权实现时,有权要求承租人迁出房产,法院也有义务在将房屋清场后再拍卖,或拍卖成功后清场交付给买受人。如果业主能证明确实是唯一住房,可以向法院申请预留5至8年的租金。

关于引流视频提到通过“法拍房业主离婚,另一方提出异议”来保房的方法,蔡佳峻向南都记者表示,“很多贷款方处于优势地位,在签订贷款合同时夫妻双方已经是共同作为借款方,以及将房子设立抵押担保,这种情况下,无论离不离婚,夫妻双方都是债务人,房子作为抵押物也是要被查封拍卖变卖的。”

如果是夫妻一方的个人债务,但房子的产权属于夫妻双方共有或者是属于夫妻共同财产的,债权人依然可以提起代位析产诉讼,请求法院对夫妻共有的财产进行析产处理,法院可以将房子拍卖变卖后为非债务人一方保留相应财产份额。

针对引流视频“以孩子名义提出异议,在离婚协议中写清孩子居住至18岁,就可以阻却执行”这一说法,徐成洪表示,这并没有法律依据,“这是故意混淆居住权的概念。离婚协议是对夫妻共同财产的处置,孩子也不是房屋的权利人,不能对抗作为抵押权人的银行实现抵押权”。

共同营造清朗网络空间主题策划——“病态流量”系列调查

总策划:戎明昌 刘江涛

执行策划:王佳

统筹:南都记者 向雪妮

本期主笔:南都记者 韦娟明

采写:南都记者 敖银雪 杨婷 见习记者 李佳璟

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