生物岛租金到底贵不贵？产业化关键时刻，保国资还是留企业一命？

　　今年8月，广州国际生物岛发文，优化园区租金价格体系。

　　追问广州国际生物岛明星企业被诉风波

　　前言

　　有消息传出：今年以来，广州生物岛已起诉一批欠租企业。南都记者登录广州海珠区法院检索开庭公告后发现，至少有7家企业涉及租赁合同纠纷，被广州国际生物岛集团有限公司(下简称“生物岛集团”)起诉。而据中国裁判文书网上的信息显示，此前(主要是疫情期间)因欠租而被生物岛集团起诉的企业不过是两三家而已。

　　在这批因欠租而被起诉的企业中，有一家是岛上明星企业——广东专精特新中小企业W公司和它的全资子公司。南都记者在采访中发现，这家生物医药初创公司，正迎来全球首创的一款产品产业化关键时刻，却因这次起诉而被冻结了主要银行账户和全部股权。雪上加霜的是，其与国资出资基金——生物岛基金为期一年的“对赌”条款已触发，也面临被起诉之危机。对这家在国际相关领域已有前沿创新项目、产品极具前景的生物医药创新企业的命运，国内不少同行表示极大的关注。

　　受大环境影响，不仅在广州生物岛，放眼全国，被欠租和“对赌”失败这两座大山压得喘不过气来的企业，有公开数据显示，至少有上万家。在各级政府都在大力支持战略性新兴产业发展的今天，W公司的遭遇值得作为样本进行公开讨论。从站在培育城市创新动力源的角度来看，像W公司这种已看到产业化曙光但仍需大量“烧钱”的科技创新公司，政府部门该如何细致入“微”地赋能才能做到“双赢”？如果站在“保全国有资产”的角度，政府部门又该如何才能保持战略定力，去面对相应的KPI考核和后续的审计等问题呢？南都深调研将分上下篇进行探讨。

　　经过20多年建设，只有1.83平方公里大小的广州国际生物岛，犹如点缀在珠江上的一片养眼的“绿叶”，承载着广州“做大做强生物医药战略性新兴支柱产业，建设全球生物医药创新与产业发展高地”的厚望。

　　截至目前，岛上已汇聚了500多家生物医药企业，W公司是其中为数不多的专注全球创新药械的一家科技企业。自2015年3月成立以来，该公司仅用了5年时间，就攻克出一款全球首创的检测产品。经南都记者上相关部门网站查阅，继2020年获得国家药监局准上市“路条”(产品注册证)后，该创新产品最终于今年9月纳入了广东省医保局公布的新增医疗服务收费编码目录。也就是说，迈过9年来的重重难关，就在这个产品即将迎来产业化的紧要关口，生物岛集团在未曾主动要求协商解决欠租问题的情况下，就把W公司告上了法庭。

　　据知情人士L先生透露，目前W公司共欠生物岛集团“房租+物业管理费”近900万元，这笔欠款中，很大程度是因为承租生物岛四期某幢独栋而产生。据悉，这个独栋三年前的签约价格为120元/平方米/月，按每年5%递增，今年则达到132元/平方米/月。物业管理费则一直是25元/平方米/月。

　　一家需要不断烧钱投入研发和临床试验的科技创新企业，为何敢租下租金较高的四期独栋呢？据L先生介绍，W公司是为了支持广州“重点建设项目”呼研所P3实验室，不得不于2020年退掉原来租下的600多平米场地(月租62元/平方米/月，物业管理费8元/平方米/月)后，无奈地对3个零碎的临时场地进行装修，以解决公司的研发和办公需求。此后为解决该初创团队长期分散在岛内3栋楼宇4个场地的局面，在相关部门的协调下，才签约租金贵一倍物管费贵3倍的四期独栋，并投入好几百万元装修研发实验室等。

　　租下成本如此之高的独栋，这固然和W公司自身做出的决策有关。但L先生表示，主要还是W公司创始人一直以为政府会对他们所作的牺牲有所补偿，但没想到的是，不仅没有补偿，连租金也没享受到任何优惠，物业管理费多次沟通也没有因为独栋得到任何合理的调整。最终又因欠租而被国企生物岛集团起诉并冻结账户和股权。

　　在采访中，有岛上的生物医药企业反映，和国内不少生物医药园区比，生物岛的租金和物业管理费相对较“贵”。他们认为，政府主导的产业园区，不能只顾着做“房东”而忘记承担“国家级科技企业孵化器”的功能。

　　焦点问题1

　　生物岛租金究竟贵不贵？ 四期单价租金降幅已过半

　　广州花重金打造并冠以“国际”二字的生物岛，其租金价格究竟贵还是不贵？

　　据南都记者从戴德梁行今年6月发布的《中国生命科学政策导向及产业园研究报告》中披露的数据看到，2024第一季度，生物岛的租金为112.5—150元/平方米/月，这也从侧面证明了W公司承租的四期独栋的租金价格真实不虚。

　　南都记者比较戴德梁行的统计数据发现，这个价格“差一点”就与广州甲级写字楼137.07元/平方米/月的平均租金“接轨”，甚至不输阿里巴巴、腾讯这些科技大厂集聚的琶洲。和奢侈品店扎堆的太古汇(198元/平方米/月，克而瑞二季度数据)比，也不过差了数十元。不过，有商业地产研究人士表示，生物岛租金价格较高，或多或少与这个区域供应少、需求大有关。

　　但多位运营产业园区的负责人认为，生物医药产业园区因其专业性和特殊性，租金价格确实普遍高于其他类型的产业园区，但也不能对标甲级写字楼。除非生物岛只想招揽头部企业或大企业的研发总部进驻，不然面对居高的租金成本，初创阶段创新医药研发企业只有搬离这条路。

　　或许是已意识到这个问题，南都记者了解到，目前生物岛集团秉持“共克时艰，共谋发展”的宗旨，刚实施了降租政策。南都记者以承租人的身份致电生物岛招商部门的一名经理。据他介绍，目前生物岛一二三期租金为60元/平方米/月。物业管理费分两种：不带中央空调的为10.8元/平方米/月，带中央空调的为19元/平方米/月。四期为65元/平方米/月，但物业管理费18元起，最高为25元/平方米/月。这意味着，W公司欠租的四期，目前租金降幅一半不止。但据了解，岛上仍有企业的租金价格没有得到调整。

　　如果和国内发展生物医药产业的头部城市同类产业园区比较，生物岛这个已打下来的租金水平又是如何呢？南都记者特意实地走访了苏州工业园区。在2023年国家生物医药产业园区竞争力排名中，该园区拿下综合实力榜亚军。(冠军为中关村国家自主创新示范区。包括生物岛、广州科学城以及中新广州知识城在内的广州高新技术产业开发区则排名第五，居成都高新区和上海张江高新区之后)

　　据南都记者实地调研了解到，同样由国资运营的苏州工业园区BioBAY，环境和配套建设并不亚于生物岛。最受欢迎的一期园区，每月租金只需40元/平方米，物业管理费7元/平方米。这意味着，BioBAY场租成本只需47元/平方米/月，而生物岛目前最低都要70.8元/平方米/月，两者相差至少23.8元/平方米/月。

　　专家建言1

　　起诉欠租企业可否甄别对待

　　对于企业“欠租”的问题，苏州工业园区又是如何解决的？据中科苏州药物研究院院长、协耀资本合伙人乔刚介绍，苏州工业园区部分国有生物医药园区已经运营多年，租户拖欠租金的事情也时有发生，但鲜有因房租问题首先对企业提起诉讼并冻结银行账户等行为。运营方一般会尽最大能力协助企业解决实际问题，如对接投融资、银行贷款，推动政府给予科技资金扶持等等，做容忍度高的“房东”。

　　乔刚认为，租金固然重要，但对于政府主导的产业园区而言，更重要的工作还是要培育良好的产业生态。广东创新药起步相对较晚，在广州搞创新药研发的企业不多，像W公司这样的行业“尖子生”，应该给予更多的重视才对。资本寒冬至今尚未解冻，政府可否考虑甄别对待处于不同发展阶段的科创企业，特别是对于W企业这种有产业前景又急需资金“续命”的企业。

　　焦点问题2

　　 保全国有资产，起诉是唯一的解决办法吗？

　　据知情人士L先生透露，生物岛集团作为一家国企，有“应收”的KPI考核。W公司拖欠近900万，其中物业管理费170多万元，被告也是情理之中。

　　南都记者上中国裁判文书网，翻阅了生物岛起诉岛上另一家企业——蓝某科技的一审判决文书看到，生物岛在起诉这家欠租企业时表示：“生物岛公司作为国企，肩负着管理和保护国有资产的责任。蓝某公司长期拒不交还租赁场地、拒不缴清占用费等行为已造成国有资产的流失且严重影响生物岛规划的推进，生物岛公司已承受巨大压力。”

　　但对于W企业被告一事，L先生表示：“如果(W)企业的产品和业务都在非常好的路上发展，且没说不还欠租，那国资流失的风险在哪里？企业做不下去才是最沉重的国资流失，才是两败俱伤！”L先生还透露，W公司那块被征用的场地，因重点项目择址另建，至今还处于围蔽状态。“这算不算国资流失呢？受严重影响的企业，有没有妥善安排减少他们的损失呢？”L先生反问道。

　　另一知情人士A先生表示：“我特别不理解的是，像W博士(W公司创始人)这种承担过国家重要专项，实实在做国际创新产品的研发且被评为国家高层次海外人才、广州开发区(黄埔区)领军人才，为黄埔区政府和广州市政府的国际交流合作曾作过不少贡献，企业在生物岛上已有这么多年，国资为何不招呼一声就直接起诉他们呢？银行账户被封股权被冻结，相当于政府先把企业经营的‘脖子’掐住了，把企业股权融资和债权融资的路都堵死了，对其公司未来上市融资都会带来麻烦。”？

　　据南都记者从相关部门了解到，前段时间广州市政府、市工信局和市卫健委，召集了70多家市内三甲医院与被评上目录的17个本市的创新医疗器械产品的企业，开展对接会。现场很多医院表示，已在积极推进这些创新产品的进院流程，加快包括W公司产品在内的目录产品的进院销售。

　　专家建言2

　　破解优质项目欠租困局可否“债转股”

　　多位产业园区操盘手均认为，生物医药产业里的创新企业，能走到产业化这个阶段殊为不易，相关部门以“国资流失”的理由起诉W公司，确实有值得商榷之处。有专家建议，针对岛内的优质项目，或可适当实施一定比例的租金和物业管理费减免。

　　也有专家认为，可“一企一策”。比如目前W公司要完成公立医院进院审批和采购流程后才能正式在公立医院销售，然后还要进行市场推广和医学教育。要实现一定规模的商业化和产业化、较好的现金流和利润，需要2-3年的时间。为让企业更好地实现自我“造血”功能，破解欠租困局，可否考虑实施“债转股”？

　　部分图片由即梦AI生成