11月楼市交易更趋活跃！专家预计明年新房销售面积有望止跌回稳，一线城市或率先回稳

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议将房地产和防范化解重点领域风险放在同一部分阐述，提到要有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

12月16日，在国新办举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖提到，10月份房地产市场出现积极变化，11月份楼市交易更趋活跃，市场预期改善，继续向着止跌回稳的方向迈进。

中房集团公司原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏认为，防范化解房地产风险有利于化解重点领域风险。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，防范化解房地产风险的关键在于“止跌回稳”。

中指研究院政策研究总监陈文静预测，如果政策落实到位，居民置业意愿提升，2025年新房销售面积有望“止跌回稳”，一线及核心二线城市或将率先实现回稳目标。

稳住楼市

需要继续打好政策组合拳

今年9月26日的中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，此次中央经济工作会议则用了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述。

▲打出组合拳，有利于房地产市场止跌回稳图据IC photo

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，再次表述止跌回稳，意味着止跌的基础还不牢靠。从11月份百城新房交易环比10月的数据有所下降，以及近期热点城市新房交易周度数据有所下降等，可以看出来止跌回稳的态势需要进一步夯实。李宇嘉提到，“持续用力推动”的表述比较新颖。持续意味着下一步继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应。用力则表明未来不仅有新政策，政策力度也会加大。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解读表述时同样提到，既要认识到目前房地产市场进入到止跌回稳的新阶段，也要理解当前止跌回稳还属于初期阶段，所以要持续用力。在2024年四季度房地产止跌回稳的积极有利形势和防范化解房地产金融风险方面已取得的积极成绩基础上，巩固基础、再接再厉、持续有为，更好促进房地产市场的平稳健康发展和高质量发展。

中房集团公司原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏告诉红星新闻记者，除了再次强调“止跌回稳”，会议还提到“着力实现增长稳、就业稳和物价合理回升的优化组合”，所以楼市价格也要稳住，把跌的部分适当回升回去，让居民财产不受损失。但这并不意味着让房价持续上涨，而是“稳”和“合理回升”。

李宇嘉表示，从此次会议来看，稳定房地产、全方位扩大内需，要打好政策“组合拳”，即“系统集成，协同配合”，积极的财政政策、宽松的货币政策、新型城镇化的政策、宏观审慎的防风险政策等组合发力。因此，会议提出完善部门间有效沟通协商反馈机制，把经济政策和非经济性政策统一纳入宏观政策取向一致性评估，提高政策整体效能。

陈文静认为，从市场表现来看，今年9月底以来多项支持房地产的政策落地，对市场的带动效果明显好于以往，市场出现了阶段性回稳态势。如果会议中提到的各项政策能够落实到位，居民置业意愿提升，乐观预期2025年新房销售面积有望“止跌回稳”，其中一线及核心二线城市或将率先实现回稳目标。

防范化解房地产风险

止跌回稳是关键

中央经济工作会议还重点提到，要“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”。今年党的二十届三中全会决定中也提到，“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”。

▲要防范化解房地产风险 图据IC photo

孟晓苏认为，这三个风险最主要的就是房地产风险，其他两大风险很大程度上是房地产风险引发。在房地产风险影响下，地方政府土地出让金减少，财政收入下滑引发债务风险，中小金融机构也受到牵连。解决房地产低迷，是解决三大风险的根源。本次会议强调实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，把楼市放在了股市之前的重要位置，精准把握住了我国国情。

李宇嘉同样提到，将房地产止跌回稳放在有效防范化解重点领域风险中，在于房地产不管是作为抵押物还是融资业务，其风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。要实现防风险、坚决守住不发生系统性风险的底线，必须要先防范化解房地产风险。而要防范化解房地产风险，止跌回稳最关键。止跌主要是价格止跌，让市场形成对价格不再继续下滑的预期，而要实现价格止跌，就要去库存，就要实现量的稳定。因此，止跌回稳的一揽子部署，就是去库存、保证量的稳定。

严跃进认为，中央经济工作会议已经连续三年把房地产防风险相关工作列入议题。从三年的表述来看，主题非常鲜明，即防范化解风险要高度关注房地产领域的问题。“房地产风险”是2025年房地产领域应重点关注的关键词，各地在防范化解各类风险方面，要重视对房地产风险化解的工作。

招联首席研究员董希淼则从金融层面对这一问题进行了解读。董希淼说，今年9月份以来，中央已经出台大规模化债方案，地方债务风险正在逐步化解之中。因此2024年中央经济工作会议将防范化解重点领域聚焦于房地产领域和中小金融机构，这也是今年金融管理部门的重点工作。

董希淼表示，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。在监管、融资侧，应进一步完善房地产金融宏观审慎管理，完善并落实好尽职免责制度，支持银行更有意愿、更有能力满足房地产企业特别是民营房地产企业融资需求。同时，要更好地发挥直接融资作用，如用好债券融资支持工具，支持优质房地产企业加大发行债券进行融资，通过资本市场开展股权融资。

在需求侧，应全部取消各地限购、限贷、限售等措施，进一步实施好差别化的住房信贷政策，更好地提振居民住房消费信心和能力。同时，加快实施城中村和危旧房改造，落实好货币化安置；加大支持“租购并举”，促进长租房市场发展；用好保障性住房再贷款，收购存量商品住房，助力保障性住房建设，支持加快探索房地产新的发展模式。

房地产是提振消费的驱动力

宏观经济平稳运行有助于改善房地产市场预期

多位专家在解读今年中央经济工作会议时都提到，除了专门阐述房地产发展的部分，还有多项内容与房地产市场息息相关，应该从提振消费、宽松货币政策等角度理解房地产发展。

▲图据图虫创意

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，理解房地产市场发展前景，应该放在提振消费的宏观政策新架构之下。中央经济工作会议提到，实施更加积极的宏观政策，扩大国内需求。扩大内需的方式也不再只是投资，而是转向消费与投资并重，并更加重视消费。其中，提振消费专项行动、大力提振消费等表述超出预期，而且置于投资之前。房地产既是消费的重要内容，也是消费的载体和驱动力。以消费品以旧换新为例，住房交易能带来大量家具家电换新需求，如果没有住房交易，这些需求效果就没那么大。

财政政策也将对房地产市场带来显著影响。中央经济工作会议提到，增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。孟晓苏提出，“扩大用作项目资本金范围”这一表述需要关注。一亿国债或地方政府专项债券，影响就只是一万亿，变成项目资本金撬动数倍的银行贷款，就可以带来更大的规模。保障房之类的民生基础设施，由于回钱速度快的优点，应成为项目资本金的使用方向。

李宇嘉也认为，下一步会有更积极的财政政策降低城镇化成本，降低住房消费成本。如特别国债对城镇化需要的基础设施、公共服务设施投资；以及未来可能增加对生育、养育、教育等补贴支持，都会给房地产消费带来源头活水。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次会议强调要大力实施城市更新、加大区域战略实施力度等。针对城市更新，加快完善相关规划、探索可持续的资金来源等或是重要方向，探索传统的城市开发建设方式向“运营模式”转变，相关税费支持也有望加快落地。加大区域战略实施力度，有望推动优势区域集聚更多有效资源，这也将为区域房地产市场提供支撑。此外，各项政策促进宏观经济平稳运行，有助于修复居民收入预期，进而改善房地产市场预期。

红星新闻记者 付垚 刘亚洲 实习生 张昊睿

编辑 包程立 责编 冯玲玲