衡阳宣布“取消公摊”引热议，“零公摊”是否为大势所趋？

红星资本局12月14日消息，据“衡阳发布”微信公众号，明年起，衡阳商品房销售实行套内建筑面积计价。相较于此前部分城市提出的“按套内面积计价宣传销售”，衡阳将“取消公摊”落到了实处。

关于“取消公摊”是否是大势所趋，以及对房价是否会造成影响，专家发表了不同看法。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，取消公摊将会成为大势所趋，让购房者所购即所得。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池则认为，取消公摊可能并不会成为趋势，计量标准改变后，开发商可能会想办法减少公摊面积，可能会影响居住品质。楼梯等公摊面积是必需的，对于购房人而言，一套房子的总价也不会因为计量方式不同而不同。

衡阳：明年起将实行套内建筑面积计价

12月12日，“衡阳发布”微信公众号发文，衡阳商品房销售自明年起将实行套内建筑面积计价。红星资本局注意到，“衡阳发布”认证主体为中共衡阳市委网络安全和信息化委员会办公室。

图据“衡阳发布”

根据“衡阳发布”，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会近日联合发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》（以下简称“通知”）。

通知指出，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积（专有建筑面积）计价销售。该通知所指套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

通知还称，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位。

此外，房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房按套内建筑面积进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内建筑面积单价保持一致。各地住建部门应指导督促属地房地产开发企业、房地产经纪机构按商品房套内建筑面积计价宣传销售，适时开展督导检查。

多城市曾提出“以套内面积计价”

在衡阳之前，国内已有多个城市提出要“以套内面积计价”。

早在2002年，重庆就曾在《重庆市城镇房地产交易管理条例》中规定商品房现售和预售都必须以套内建筑面积作为计价依据。

2009年8月，北京曾出台《北京市城市房地产转让管理办法》，规定“今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价”，但在实践中，新建商品房销售也同时公布了两种计价方式，二手房平台则仍以建筑面积计价。

仅从今年来看，就有多个城市提出“以套内面积计价销售”。

4月30日，广东省肇庆市发布的《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》中就提出，推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。

9月4日，湖南省湘潭市政府印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》。其中提出，优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

此外，同属粤港澳大湾区的几个城市，包括佛山市、惠州市等在内的城市在阳台、飘窗等容积率计算方面做了调整优化，以提高住宅得房率。

“零公摊”是否会是大势所趋？

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，取消公摊将会成为大势所趋，按照套内面积计算，比较符合常理，也能更好保证信息的公开透明，让购房者所购即所得。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池则认为，取消公摊可能并不会成为趋势。取消公摊表面上好像对购房人而言住房面积更透明了，会打消一些疑虑，计量标准改变后，开发商可能会想办法减少公摊面积，但减少公摊面积可能会影响居住品质。但每套房子公摊面积也是必需的，比如，没有楼梯是无法上楼的。对于购房人而言，一套房子的总价也不会因为计量方式不同而不同。

“零公摊”并不是提高得房率的仅有途径。在此之前，长沙、深圳、珠海等地提出将阳台、飘窗面积从建筑面积中剔除，以增加住户的实际使用空间‌。

另外，对于购房者而言，“取消公摊”随之而来的房价是否会上涨的问题，也受到关注。

严跃进认为，衡阳此次政策对购房的影响非常直接，使得“花多少钱买多大户型的房子”会变得清晰，真正做到“所购即所得”。严跃进还认为，公摊部分的房价肯定会最终转移到套内面积的计算上，但这也使得房价更加真实，能给购房者呈现更直观的房价。

不过，也有专家认为，以套内面积计价和以建筑面积计价，本质上是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。

中指研究院研究副总监徐跃进指出，取消公摊面积对用房成本的影响，目前还不确定。“目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。”

编辑 邓凌瑶 综合自券商中国、第一财经、华夏时报、“衡阳发布”微信公众号