央行放大招！降存量房贷利率、降二套首付，将迎来哪些利好？

靴子落地，期盼许久的存量房贷利率下调终于来了。

在今日的国新办新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了多项金融支持经济高质量发展的政策措施。其中，对于广大房贷借款人来说，最为关注的莫过于存量房贷利率的调整。央行明确表示，将引导商业银行降低存量房贷利率至接近新发放房贷利率的水平，预计平均降幅约0.5个百分点，这对于缓解房贷借款人的还款压力无疑是一大利好。

更进一步地，央行还宣布将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，实现首套房与二套房房贷最低首付比例的统一。这将有助于降低购房者的首付门槛，进一步刺激房地产市场的需求。

这些措施的实施，旨在通过金融手段支持经济的稳定增长，同时为普通民众带来实实在在的好处。随着存量房贷利率的下调，以及首付比例的降低，预计将有更多的家庭能够享受到更为优惠的房贷条件，进而激发市场活力，推动经济的高质量发展。

存量贷款300万元，最多可节省30万元利息！

南都湾财社记者注意到，据克而瑞研究中心的调研报告显示，本次调整前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约4%，存量房贷业主的利率相对较高。

而在寻求存量房贷降调的过程中，由于房贷利率的组成是LPR+银行加点，存量房贷利率每年都会按照最新的LPR去变化基础基点的，真正让存量房贷和新增房贷利率之间产生差距的，是银行的加点。

以深圳为例，目前深圳首套房的房贷利率为LPR-45BP，但很多存量房贷业主的房贷利率仍是LPR+30BP。

深圳房贷利率历史走势表，图源乐有家研究中心。

那么本次央行发声“引导商业银行降低存量房贷利率至接近新发放房贷利率的水平”具体要怎么实现？

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近的含义是，近期各银行将会根据央行部署，持续降低月供族的房贷成本。

下调后具体可以为存量房贷业主省下多少钱？

据乐有家研究中心测算，若深圳存量房贷利率下降0.5个百分点，2019年10月买房的业主，当前房贷利率多为：最新LPR（3.85%）+30BP=4.15%，降0.5个百分点，即下调50个基点，利率或将调整为3.65%。

按300万纯商业贷款额计算，贷款30年，等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省30.93万元。

政策历史罕见！重点利好这些城市

“这也是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。”对于本次存量房贷利率预计降调的政策，严跃进表示，若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，是历史非常罕见的降存量房贷的政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次降低存量房贷利率的影响体现在以下几个方面：一是，利好二套房，但二套房贷款占比较低。此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率一并下调，利好的就是二套房贷款。不过，2021年9月7日银保监会发言人说：截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%。二套房占比较低，受惠幅度小。

二是，利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大。其他城市利好幅度不大；三是，最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性；四是政策发布以后，提前还贷会明显缓解。

他同时提到，政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

二套房首付最低将调至15%，激活更多置换需求

针对首付比例，央行还表示全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，实现首套房与二套房房贷最低首付比例的统一。

值得关注的是，当前深圳首套房首付比例为20%，二套房为30%。若政策落地，深圳二套房首付极有可能与首套一致，即下调至20%。

乐有家研究中心据此测算，按总价500万房产计算，二套房首付将从150万降低至100万，首付压力减少50万。同时叠加存量房贷利率下调，改善型客户首套房的月供压力也将减少。两项政策同时落地，对于改善客群是极大的利好。

严跃进表示，过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低，自然激活改善型或换房的需求。

整体来看，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。也是近期市民朋友会热议的话题，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。

采写：南都·湾财社记者 孙阳