收购存量商品房做保障房对广州楼市影响几何？

在深圳之后，广州成为第二个大范围内收购存量商品房的一线城市。不久前，广州安居集团宣布在全市收购满足90平方米以下的存量商品房作为保障房，要求房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

在当前楼市调整的背景下，地方政府通过各地国企主动收购存量商品房消化库存已经成为普遍做法。据第三方楼市研究机构克而瑞的不完全统计，截至目前全国已有超过50个城市表态支持国有企业收储，29个城市落地首批房源征集细则。

从其他城市的实践经验看，预计广州本次在全市范围收购存量商品房要面临的首要问题是如何平衡财务核算。

在当前广州楼市租售比偏低的约束条件下，如果收楼定价较高将面临后续的运营费用和房租收入难以覆盖成本导致亏损，而如果定价太低开发商又没有积极性参与。两难之间，预计下一步广州或许会优先考虑收购市场价格调整幅度更大的公寓开始，这也是郑州和重庆等城市在前期收购存量商品房时普遍采取的做法。

商办公寓可能成为优先收购对象

在今年早些时候，增城和黄埔区政府部门已经在局部范围试行了收购存量商品房的措施，主要的功能是用作拆迁的安置房。

今年5月底，增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源。

此外，11月初，广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地广州，用于黄埔区知识城五村七片项目收购商品房给村民做安置房。

而本次广州安居集团在全市范围收购存量商品房的用途则是保障房，主要用于向社会提供配租型人才房或者公租房，正是基于这点区别，本次安居集团的公告在房源类型中才单独要求必须90平米以下、周边交通便利、配套设施较为齐全，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

广州安居集团收购公告的附录中还配有《参与征集项目申报表》，要求申报开发商需要填写“物业形态”，即标明项目是住宅、公寓还是商业体，还需要填写项目目前的平均网签价格和成本价格，以及拟出让价格和预估的项目出租价格。

这也意味着广州后续的收购对象不仅限于住宅，也包括公寓，而参考国内其他城市的做法，预计公寓有可能成为优先收购对象。

由于当地楼市库存较大，早在2021年郑州就在国内率先启动存量房收储，安排当地国企郑州地产集团作为市级安置房回购主体暨公租房运营平台。在此后的实践中商办类改建的公寓成为郑州地方集团的主要收购对象，多方信息综合显示，截至2024年5月，郑州主城区超80个存量房项目纳入收购，总建面超400万平方米，共包含10万余间房源，其中90%以上的项目为公寓。

此外，另一个较早实施存量商品房收购的城市重庆在实践中也以收购公寓为主。在今年的2月和8月，重庆当地国企分别收购了4207套和2600余套房源，这些项目大多集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等人口聚集区， 房源均为小户型单间套房，虽然项目所在楼栋为商住一体公寓但水电费均按民用标准收取，配齐基本家具家电后对外出租。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，各个城市在收储中优先选择公寓而非住宅是一种基于理性计算的结果。

一方面，目前商办公寓的市场低迷、供应饱和，市场对这类物业的需求下降，开发商为保交房也愿意低价（比如打五折甚至更低）将商办物业卖给地方政府或国企。另一方面，很多商办物业规划在新兴产业园区、轨道交通周边，新市民、年轻人的租赁需求比较旺盛，出租回报率比较高，地方国企收购后可以快速对外出租形成持续的租金现金流。

收购价或参考市场价六折

在收购资金来源方面，参考国内其他城市的实践经验，预计广州安居集团未来也将以部分自有资金加银行贷款的方式筹集资金，特别是央行为地方收储提供的3000亿元保障房再贷款也将发挥作用。

今年5月中下旬，央行宣布启动3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房源作为保障房。

根据央行的要求，保障性住房再贷款将按照“政府主导、市场化运作”的思路，由央行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则向地方国企发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。再贷款利率为1.75%，期限为1年，可展期四次，最长使用年限不超过五年。

不过，目前市场研究机构普遍认为，尽管有央行元保障房再贷款作为支持，但在当前地方财政吃紧的背景下，再加上目前大部分城市的租金回报率仅在2%左右，即便再贷款利率低至1.75%，考虑到运营、人力等成本，地方国企要在保障房出租运营阶段做到平衡收支也存在困难。

为了尽量达到保障房项目运营平衡，预计广州安居集团在后续最为关键的定价环节将和开发商进行充分的谈判，而参考其他地区的经验，收购价或许可能参考市场价的六折左右。

以今年8月份增城公告收购中心城区（荔湖街、荔城街、增江街）存量商品房作为公租房为例。当时增城确定的收购总价为2000万，平均单价上限不超过10537元/平米，这个价格差不多就是当前增城中心城区均价1.7万的六折。

此外，在国内其他城市的收购案例中，许多地方明确提到以同地段的保障房重置价格作为参考上限。保障房重置价格是指在特定地段上按照当前市场条件重新建造一套与现有住房相同或相似条件的住房所需的成本，通常包括划拨或低价出让的土地成本、建安成本以及不超过5%的利润空间，综合核算后大约也相当于商品房市价的六成左右。

前期一部分民营开发商也曾表示，参与地方政府收购的存量住宅项目打六折差不多就是价格底线，只有这个价格才能覆盖总包工程款及相关的税金。

在本次广州安居集团收购存量商品房的同时，广州也同步发布了拟放宽落户政策的公告，中指研究院华南分院分析师杨永俊认为，此举有利于广州持续吸引人口流入，为政府收购存量商品房带来住房需求，也可以更好地让新市民住有所居，吸引更多优质人才在广州安居乐业。

此外，按照广州住房“十四五”规划，“十四五”期间广州力争筹建保障性住房66万套，其中公租房3万套，共有产权住房3万套，保障性租赁住房60万套，这一任务将由广州安居集团来完成，预计本次在全市范围内收购存量商品房也将有利于广州顺利完成这一保障房的筹集目标。

南都广州新闻部出品

采写：南都记者 魏凯