四大一线城市楼市政策接力优化，释放了什么信号？

进入2024年尾声，房地产市场继续沐浴在政策的春风中，作为全国楼市的风向标，一线城市的楼市政策再次集体迎来了新一轮的调整。

11月18日-19日期间，北京、上海、深圳纷纷官宣取消“豪宅税”，广州则放宽落户标准。在业内看来，取消“豪宅税”是税费调整的大方向，广州也将会马上响应，而新一轮一线城市楼市政策的再度优化调整，或将进一步带动年末房地产市场活跃度的延续，也将助力全国市场“止跌回稳”。

一线城市政策“接力”

本周，一线城市的房地产市场正在迎来新一轮的房地产政策调整。

11月18日，上海率先取消普宅标准。当日，上海四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，与之相关的个人所得税、增值税和契税迎来调整；紧接着，北京也宣布将取消普通住房和非普通住房标准。

11月19日晚间，深圳再次“接力”，取消普通住房和非普通住房标准，同时对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。

值得一提的是，从政策导向看，党的三中全会明确要取消普通住宅和非普通住宅标准；9月底中央政治局会议明确，抓紧完善土地、财税、金融等政策。

11月13日，财政部等三部委发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自2024年12月1日起执行，该公告明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策，即房地产减税政策，具体操作办法由各地制定。

“当前上海、北京、深圳已经先后取消普宅标准，预计广州也将加速落地相关政策，进一步降低购房成本，促进购房需求释放。”中指研究院政策研究总监陈文静表示，取消普宅标准为一线城市市场持续修复提供了进一步支撑，短期市场活跃度有望继续好转，也将助力全国市场“止跌回稳”。

事实上，尽管广州尚未出台取消普宅标准相关政策，但其也在11月18日祭出大招，放宽落户标准，成为一线城市中首个提出购房入户的城市，该政策也被认为是促进房地产销售的一个举措，有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为。

交易成本大幅降低

随着政策利好释放，也有不少人产生疑惑，到底什么算普宅和非普宅？本轮政策的调整到底对购房者有怎样的利好？又将对市场产生什么样的影响？

其实，对于普通住宅和非普通住宅的定义，当前各地的标准并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。以深圳为例，本次新政前，深圳的普通住宅标准为：①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；②单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。

只要不符合上述两者中任一条件，都属于“非普通住宅”。而且，这类房产此前即使买满2年也无法享受增值税免征的优惠，要交5个点的增值税。由于非普宅所交的个税核定征收率比普宅要高，因此被称之为“豪宅税”。

随着这部分税收的调整，购房者的交易成本将会大幅度降低。以深圳为例，取消普通住房和非普通住房标准后，在个人出售住房增值税方面，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；在个人购买住房契税方面，购买90-140平方米的房子，首套房按1%征收；购买140平方米以上的房子，首套房按1.5%征收。而过去，这一征收标准为3%。

据乐有家测算，以深圳过户价1500万的二手住宅为例，最终可以节省66.64万元的税费。

“新政的一次性降成本效应很明显。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，以京沪为例，有很多早年买房的群体，其房产增值额比较大，比如2015年购置的500万房产，现在为800万，若是非普通住房，按5%的增值税率算缴税达到15万。新政后这个15万直接免掉，如果再加上契税、个税等影响，减税带来的一次性降成本效应非常明显。

政策释放重大信号

从降首付、降利率再到降交易税费，围绕房地产市场政策调整已经经过了一系列优化，市场“止跌回稳”的效应也十分明显。

根据国家统计局数据，10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。其中，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，系列利好政策下，购房政策的黄金窗口期已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。同时，随着供给和需求两端的积极调整，房地产市场的供求关系将会优化，市场也将朝着平稳健康的方向发展。

而针对本轮房地产税收政策的调整，中原地产首席分析师张大伟认为，新一轮组合拳代表了救楼市的决心，坚决要拉动楼市，所以短期看对房地产可以比之前乐观一点。一系列政策有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市已经可以判断见底，市场企稳将是趋势。

在李宇嘉看来，本轮政策调整也折射出了重大信号。一方面，行业从增量时代转向存量时代，从抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，从而产生“降成本”的效应，这样才能促进交易良性循环。

另一方面，将这些环节的税负转移到后端保有和维护环节，从而总的税负不变，但征收环节后移。不仅做大了交易的蛋糕，同时，后端公共服务维护和保养以及房屋养老金也就有了资金保障，居民居住更加舒适，房价也能有所稳定；而且，也会培育政府更加重视存量消费，而不是增量建设，这是服务型政府转型的举措。

采写：南都·湾财社记者 孙阳