溢价4000万、百轮竞拍、万人围观！深圳法拍豪宅又热了

连续两天，深圳两场豪宅法拍热度吸引了市场的关注。

11月6日，据阿里法拍平台显示，香蜜湖水榭花都一临湖别墅—翠提20-37号33房产顺利拍出。该套房产以约2922万元起拍，共吸引了13人报名、超2万人围观，最终竞价250轮次后以约6954万元总价成交，溢价4032万元，折算单价约27万元/平方米。

11月5日，据京东法拍平台显示，翡翠海岸花园B座18C、18D房产以约1697万元起拍，共吸引26人报名，约1.9万人围观，经历219轮激烈出价，拍出约3606万元，溢价约1909万元，折算单价20.5万元/平方米。

今年以来，深圳豪宅法拍市场热度持续升温，成交价格不断超预期。那么深圳豪宅法拍的回暖的是个案还是普遍现象？什么样的豪宅会遭遇购房者“疯抢”？这种状况又将持续多久？

高溢价成交，豪宅法拍还能“捡漏”？

南都湾财社记者注意到，上述两个豪宅法拍的溢价率均超过了100%。其中，位于香蜜湖水榭花都的房产最终成交溢价率达到了138%，而位于后海翡翠海岸花园的法拍房源溢价率同样达到了112%，高溢价成交显示出了买家对于房产价值的认可和高端房产市场的韧性。

尽管两套房源均较起拍价有所溢价，但需要注意的是，对于买家来说，最终成交价格或许仍是划算的。

以香蜜湖水榭花都的法拍别墅为例，据公示信息，原业主是在2016年以约3507万元买入，该房产的评估价约3652万元，而本次房产的起拍价是评估价的8折，约2922万元。记者在部分中介资讯平台留意到，由于地段的核心和房产的稀缺，目前该房产的市场价大约在1个亿左右，这也意味着以约6954万元总价成交的买家，可能“捡漏”了约3000万元。

那么原业主的房源为何被低价法拍？据广东省深圳市龙岗区人民法院执行裁定书，该执行案件背后涉及到原业主的债务纠纷问题。

该法拍别墅的原业主名叫林源，相关利益公司深圳市天能泰商贸有限公司、深圳市琳珠园林有限公司、深圳市琳珠投资控股（集团）有限公司未按时履行约4.86亿的银行欠款债务及利息。故相关责任主体名下位于深圳市龙岗区、福田区、南山区共32套房产全部被强制执行法拍，用以清偿债务。

据天眼查，深圳市琳珠投资控股（集团）有限公司注册资本3亿元人民币，目前有4条被执行信息，被执行总金额约11.44亿元。公开资料显示，琳珠集团是深圳一家本土开发商，主要从事房地产开发及经营、城市景观建设、基础设施建设及产业投资，在深圳已开发的项目有琳珠华庭等。

万人围观，深圳湾海景豪宅引人关注

同香蜜湖稀缺别墅的法拍不同的是，翡翠海岸的法拍房源在业内看来并不是小区内最优质的产品，最终的成交价格也有点超预期。而其备受关注的主要原因，是它的成交价格给深圳湾目前豪宅市场的定价打了一个样。

值得一提的是，翡翠海岸的隔壁，即是还未开售的豪宅项目，中信深圳湾。

据了解，中信深圳湾项目位于寸土寸金的深圳湾片区，项目临近在建中的深圳歌剧院，可无遮挡地看到大面积海景。今年1月，中信城开正式官宣了其旗下绝版东角头地块项目将面市，随后便确定了“中信深圳湾”的项目案名，今年7月，项目传出动工消息。

尽管项目入市时间还未确定，但已被市场称为“深圳最后的海景豪宅”“深圳打新天花板”。因此坊间对于该项目的入市价格讨论度也一直很高，近期曾有传言称该项目预计入市销售均价可能在28万元/平方米左右。

但在10月24日，中信城开华南官微发布声明称，公司未委托其他任何单位、个人或网络平台发布有关【中信城开深圳湾（东角头）】项目的任何信息，包括项目设计方案、项目及产品信息、销售方案、销售时间、销售价格等。其强调，与项目开发建设销售有关的权利责任主体信息，一律以政府主管部门批准及/或公示的文件为准。

不过作为距离中信深圳湾最近的楼盘，业内普遍认为，翡翠海岸法拍单价超20万元，也给中信深圳湾的定价带来一定参考意义。

豪宅市场热，核心区大户型房源受追捧

事实上，今年深圳豪宅市场法拍热度一直居高不下。

据誉拍行统计，今年上半年深圳法拍房一共挂拍了2232套房源，比2023年同期提升了331套，挂牌量显著提升。

从成交金额来看，上半年深圳法拍住宅的累计成交金额突破了44亿元。其中，南山区的成交金额最高，105套的房源成交总价达到了18亿元，福田区紧随其后，总成交金额也超过了10亿元，两区成为上半年深圳住宅法拍成交的主力成交区域，占总成交金额的比例超过六成。其中，南山区成交房源面积多在144平方米以上，福田区也主要以90平以上的房源为主。

对于豪宅法拍市场表现活跃、高溢价成交和活跃度上升的原因，誉拍行指出，主要是由于法拍房交易越来越透明，且价格具有吸引力，加上优质房产的稀缺性吸引了一部分有改善型需求的购房者。

而近期深圳法拍豪宅火爆背后，还有整体市场的回暖的因素加持。据住房城乡建设部发布最新数据，10月份全国商品房成交同比和环比均实现“双增长”，显示出市场在传统销售旺季之外的强劲表现。

中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦此前在接受记者专访时表示，国家在这一轮政策中提出了“好宅”的概念，强调住宅的舒适性和质量。国家可能会逐步取消之前以144平方米为界的普通住宅与豪宅的划分，不再对超过这一面积的住宅进行打压，而是鼓励建造更舒适、质量更高的住宅。因此，核心区的中高端大型户型可能会在未来受到更多追捧。

采写：南都·湾财社记者 孙阳