广州:9人门店上月收佣300多万 深圳:新房日均卖出超400套

　　10月，广州某楼盘售楼部现场人头攒动。

　　9月29日，广州、深圳相继发布楼市新政:广州在一线城市之中率先全面放开限购；深圳发布放宽限购、优化首付比例、调整个人住房转让增值税征免年限等政策来降低购房成本。

　　至10月29日，广深楼市“9·29新政”出台已满一个月，两地楼市均交出了不错的成绩单:市场变化明显，信心提振，楼市由冷转热，具体表现为各大楼盘销售中心购销两旺；二手房成交量大幅增加，市场活跃度显著提升，房地产市场止跌回稳态势明显。

　　广州　新房去化率有所改善　区域之间仍冷热不均

　　“去年1800多万没卖，今年我以不到1400万卖了”。11月2日晚上，谈及这一年多的卖房经历，80后杨阳(化名)百感交集。就在10月份，她终于成功地卖掉了在广州珠江新城的第二套房。

　　这是9月30日全面放开限购以来，广州房地产市场的生猛一面。珠江新城一家地产中介的负责人刘生告诉南都湾财社记者，珠江新城楼市在10月已经回暖，“10月成交了70多套，9月是60多套”。

　　出自广州市住建局的数据显示，10月广州一二手住宅共网签23606套，当中一手住宅网签环比增长约100%，二手住宅增长29.5%。

　　广州市住建局在11月1日总结指出，“10月份我市房地产市场成交回升明显，市场热度维持在较高水平，止跌回稳态势初现”。　　

　　业主

　　卖房一年让价500多万终成交　　

　　杨阳从去年开始挂牌出售在珠江新城的几套房子。其中一套在去年卖掉，“持有四五年，小赚百万”。

　　在今年10月份卖掉的那套，面积125平方米，两年前同款面积朝向及近乎楼层的成交价是1950万元。去年曾有买家还价1850万元，杨阳当时未同意成交，这令她懊恼至今。

　　今年以来，看房客越来越少，杨阳一再让价，在9月30日广州放开限购前后，她已决定“1400万还可以小谈”。

　　从国庆假期开始，珠江新城看房客开始回流，不少此前降价过猛的业主，又不甘心地回升小幅价格，导致珠江新城频现“业主返价”现象，杨阳没有跟风涨价。

　　“大家还是冷静的，并不是一个劲猛冲，看房量也比去年少”。杨阳的房子，最终卖给一对年轻的90后，“成交价比最高峰时的交易价少了超30%”。这一成交价，也比去年买家的还价少了500多万。

　　在珠江新城拥有多家地产门店的刘生说，10月份珠江新城成交了70多套房，比9月份多了十几套，成交的都是同类房源中价格最低的，“那些‘返价’的房子，至今都没有卖掉”。

　　一年多之间卖掉两套千万豪宅，杨阳称是为置换，但她却表示近期不会再入楼市，也不会去买一手房。

　　“珠江新城的配套太好了，太方便了，一公里以内到五星级酒店吃自助餐薅羊毛、商场逛街吃饭、公园散步孩子玩沙露营、海心沙喝咖啡听音乐坐轮船、猎德江边跑步露营晒太阳发呆，花城广场散步、图书馆博物馆学知识……”杨阳说，她还在观望，等待好的时机，在珠江新城以低价置换更大的房子。

　　在天河区天河公园板块，邹杰(化名)自今年8月以来开始挂牌出售这里的一套房，迄今未获议价，“放盘以来，中介不断给我洗脑，总想让我以更低的价格出售”。

　　邹杰的这套房子在三年前购入，总价500多万，目前仍在出租。中介游说邹杰的最新成交价，足足比他的买入价降了200多万，这让他郁闷不已，“这样卖掉的话，我还不如断供”。但自从他近期表态不再降价后，中介也很少再联系他看房。

　　在昔日网红牛奶厂板块，这里的业主与买家也正在持久较量，“10月以来，都没有成交”。事实上，当地的看房量仍旧活跃，中介平台的数据显示，10月以来带看牛奶厂“四大金刚”房源的次数超过两千次。

　　“主要是业主不肯再降价了，买手又想低价抄底，双方谈不拢”。片区一家地产中介人士表示，他们如今都是主打卖一手房。　　

　　中介

　　“一单(成交)吃一年”　　

　　11月2日，越秀区一家小型地产中介的负责人王雷磊(化名)表示，10月其司几家门店一共卖了13套房，共收佣金100多万元，对比9月的业绩涨了超三成。

　　在9月份，他的中介门店一共卖了7套房，佣金70多万元。和9月份一样，10月所卖的10套二手房仍是片区的“老破小”，面积30多平方米、50多平方米、七八十平方米的户型，及110多平方米，“总价从100多万到700多万不等”。唯一总价超过800多万的，是淘金板块的一套125平方米物业。

　　“基本都是为了小孩来年上学来买学位，或者打算自已住的”。王雷磊表示，从目前接触的买家看，仍是以刚需改善客为主，而且已经看房时长超过一年，最终才决定入市。

　　其中3套新房，买家此前也是一直在二手市场里观望，举棋不定。最后经纪人带他们去看一手新房，“国庆期间很多新房都有专属优惠，他们比较满意”，最终才促成了3套成交，分别买在天河、白云和佛山。

　　“越秀区太少一手楼盘了，现在新房更好卖”。王雷磊表示，他家中介门店的10月业绩，在所加盟的品牌中介门店越秀区域中属于中上，放在公司全广州的门店中则排不上名次，“10月公司(加盟)业绩好的中介门店，多在天河黄埔等区。最厉害的销冠门店在天河北片区，‘9个人干了300多万的佣金!’”

　　王雷磊透露，10月天河北销冠门店以卖天河区的房子为主，300多万佣金中，有200多万在国庆7天就达成了，且多为一手新房。

　　中原地产的数据印证，10月广州11区的二手成交中，以南沙、黄埔、天河三区的成交涨幅最为明显，三区分别成交649宗、1049宗、1021宗，环比分别上涨66.4%、35.8%、28.4%。

　　由于市场回暖，成交好转，不少地产经纪人员在10月的佣金收入抵过去数个月的收入，当中不乏卖掉豪宅者，“一单(成交)吃一年”。

　　在番禺区某江景豪宅楼盘，国庆期间成交几套亿元豪宅，其中的一名销售在黄金周结束后休假到国外旅游了。

　　在同区域另一个江景豪宅楼盘，珠江新城经纪人曹生，此前多次带着豪宅意向买家来此看房，最终在国庆期间促成了一套成交，建面200多平方米总价1400多万元，佣金秒杀过去几个月。而在9月份，他的业绩是零成交。　　

　　纠结

　　有市民认购后选择弃买　　

　　9月30日起广州全面放开限购，令今年的国庆假期成为近年来最疯狂的楼市“黄金周”，也促成“银十”超“金九”。在国庆假期，广州不少楼盘推出专属优惠折扣，突破过往底价，主流在售楼盘频发销售喜报。

　　“国庆假期行情高涨，假期后房企持续发力，人气、成交仍高于9月”。合富研究院监测广州80个代表楼盘发现，自国庆假期后，广州周均认购套数356套，对比9月周均升27%。

　　据广州市住建局数据，国庆期间，广州一手住宅认购量5855套，认购面积61万㎡，7天的认购量超过今年8月、9月一手住宅单月网签面积。国庆后，每周到访量、认购量基本稳定。在10月新认购的一手住宅中，总价500万元以下的占比达到83.6%，首次购房的人群占68.6%。

　　也有市民在国庆假期心动、冲动认购后，考量再三选择弃买。

　　在天河区，“90后”陈女士在认购了一套80多平方米的三房后，回家上网看到该楼盘有业主维权，投诉降标减配，决定弃买，“继续观望等待入市时机”。一名“80后”陪朋友看了天河区某千万豪宅，发现价格降至近年新低，也心动认购，但事后出于资金考量，也选择弃买。

　　广州中原研究发展部指出，国庆假期后，市场热度有所回落，政策短期刺激亦稍显消退，10月中下旬房企普遍加大营销力度积极推出月末冲刺、双十一提前购等活动，市区多盘小步推新，刺激客户上门看房意愿。相对于第三季度，10月份的新房去化率有所改善，但区域之间仍然“冷热不均”，其中海珠去化率达19%，白云、天河、番禺、南沙、黄埔介于10%-17%之间，外围区花都、增城去化率偏低。

　　住建局数据显示，10月份，全市一手住宅网签10418套、111.47万㎡，环比均增长100%左右。　　

　　趋势

　　“四季度市场越稳 来年楼市信心越足”

　　刚过去的10月份，广州全市主要在售一手住宅楼盘到访总量12.77万组次，认购总量8597套，比三季度月均水平分别增长70%、58%。

　　在二手方面，广州全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。加上一手住宅网签10418套、111.47万㎡，环比均增长100%左右，相当于整个10月份，广州全市共网签了23606套房。

　　“自9月29日晚我市发文全面放开限购后，人民银行、财政部、住房城乡建设部、国家金融监管总局、自然资源部等在国新办新闻发布会上，陆续释放一系列利好政策，在各方面增量政策叠加效应影响下，10月份我市房地产市场成交回升明显，市场热度维持在较高水平，止跌回稳态势初现”。11月1日，广州市住建局发布《广州10月新房交易创新高　　止跌回稳态势初现》，通报10月楼市优秀表现。

　　广州中原研究发展部指出，由于10月成交大幅提升，带动全市库存消化，一手住宅去化周期回落至17.5个月，为近一年低位。截至10月末，广州全市一手住宅库存量1133.1㎡。当中库存去化最快的区域是海珠，只需要9.2个月。

　　“随着一系列稳经济举措的落地，以及促进房地产市场止跌回稳的目标确立，居民的购房信心得到修复，因此本次新政拉动响应的持续性更佳”。克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓指出，10月份广州一二手房成交双双破万套，市场人气高涨，成交量也回到了历史高位水平。克而瑞监控显示，典型楼盘在十一假期后的周度来访量同比仍有29%的增长，而认购量更是有92%的增长，这一增幅虽然低于国庆期间，但仍远高于第三季度和去年同期。

　　“整体来看，广州楼市在四季度企稳复苏的态势已经形成，建议开发商趁热打铁，继续用积极的营销策略吸引购房者，用成交量推动价格尽快筑底”。肖文晓认为，四季度市场越稳，来年楼市信心越足。

　　深圳　买房决策速度加快　新房认购量破万套

　　“按照这个情形，今天的成交也会持续到凌晨。”

　　10月29日，深圳“9·29楼市新政”施行满月之际，深圳南山某项目营销案场的销售人员在朋友圈发了一张当天售楼中心的图片，洽谈区好几波客户正在谈价。尽管此时距离深圳楼市新政正式施行已过去一个月的时间，但深圳核心区的热门新盘仍有源源不断的到访者。同在深圳，宝安一项目前一个周末刚刚迎接了一批看房团到访，据现场传出的图片，当日现场持续爆满；而龙华也有项目传出有外地购房团集体看房的视频，销售忙到脚不沾地。

　　随着10月的结束，深圳新房和二手房的交易量双双实现飞跃。数据显示，10月深圳楼市卖出了超1.3万套一手住宅，超8200套二手住宅，共计超过2.1万套房。市场交易量大涨的同时，房价依然稳定，二手房更是率先实现“止跌回稳”。

　　相关通报指出，深圳《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》实施满月，市场预期明显改善，购房者积极入市，决策速度加快，信心回升明显。市场交易量大幅提升，止跌回稳态势进一步巩固。　　

　　认购量创近年历史新高　　

　　深圳新房市场凭借“以价换量”的优势率先回暖。10月以来，深圳房地产市场诞生2个“日光盘”。光明中建观玥名邸以高达1:10.66的入围比例，成为本年度第三个“日光”项目；而在此之前，10月13日，位于龙华红山板块的深业上城学府开盘，只用了3小时便售罄332套房源。

　　10月起，深圳开始公示新房认购量。乐有家研究中心监测显示，深圳10月一手住宅累计认购13114套(其中1-26日认购量更新为10030套)，日均认购423套，10月29日单日认购量更是达到978套。虽然缺少历史认购量数据对比，但结合以往预售网签数据来看，10月的认购量无论是总量、日均还是单日认购量，都必然是近年来的历史新高。

　　因为新房从开盘签约到办理认购再到预售网签，会有一定的时间差。因此10月预售网签量数据还未完全体现当月新房热度，但亦有大幅度上涨。

　　乐有家研究中心监测显示，深圳10月一手住宅预售网签达到4153套，环比上涨146%，同比上涨56%，是2021年12月以来的最高点。同时，2021年1月以来一手住宅月度预售网签超过4000套的仅有6次。

　　分区域来看，网签较多的区域主要是龙岗、宝安和龙华，占比均超20%。其中龙岗和宝安单月预售网签量均超1000套。各区域环比纷纷大涨。

　　尽管深圳新房市场交易量大涨，但价格依然稳定。乐有家研究中心监测显示，深圳新房最新网签成交价格为4.8万元/㎡。其中福田与南山价格为8.9万元/㎡与8.7万元/㎡，是目前唯二价格超8万的区域。价格“3字头”的区域有龙岗、光明与盐田，“2字头”的有坪山和大鹏。

　　深圳中原研究中心统计了2008年以来深圳新房月网签量，数据显示，新房住宅月网签量在2008年12月达到峰值8673套，其次是2021年1月网签量为8356套，2009年4-6月网签套数均维持在近年较高水平。　　

　　二手网签创近63个月最高　　

　　10月，深圳二手房市场的交易量同样火热。尽管相对于新房而言，“9·29楼市新政”对二手房的刺激并不强烈，但交易税费等规则的调整产生的降成本效应，以及信心的回暖，也让深圳二手房市场量价齐升。

　　深房中协数据显示，10月二手房录得量8269套，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套。

　　在网签数据方面，据深圳中原研究中心统计，10月深圳全市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，创近63个月最高，也是2021年3月以来首次突破5000套。

　　分区域来看，龙岗、福田与南山是10月深圳二手网签备案量最高的三个区域，其中龙岗是唯一超1500套的行政区，一枝独秀。福田与南山均超900套，亦有不俗表现。

　　成交量增长的同时，二手房成交价格也在“止跌回稳”。价格方面，乐有家研究中心监测显示，10月二手房最新成交均价结束持续多月的跌势，微涨至6.30万元/㎡，回到“6字头”。当前政策影响仍在持续，11月房价将持续向好。业主心态较稳，全市挂牌均价6.63万元/㎡，微跌0.7%。

　　据乐有家研究中心，从新政后二手房成交单的议价情况来看，议价率已经从9月的12%变为9%，是全年最低点，谈价空间有明显的缩小。今年成交价逐月下滑至9月的5.9万元/㎡，10月终于不再下跌，微涨至6.3万元/㎡。

　　值得一提的是，新政后二手成交价与参考价之间的偏差值有所缩小，9月份低于参考价20%以上的占比达到52.9%，新政后大幅度缩小至37.6%，减少了15.3个百分点。低于10%以内的占比则显著增加，从此前的11.9%增长至18.1%。

　　趋势

　　四季度万余套房源入市 有望延续供需两旺势头

　　“市场已经开始筑底。”在10月17日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，中国的房地产在系列的政策作用下，经过三年不断的调整，市场已经开始筑底。他认为，房地产10月份的数据一定是积极乐观的结果。

　　深圳乐有家研究中心指出，以往政策效应只能维持两周左右，而此次9.29新政对市场的影响已满一月，且仍在持续，说明市场信心有了显著的改善。交易量活跃，成交价止跌，一切都在向好发展。

　　中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，一二手成交都创近几年新高，反映市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。现在是新房更为火热，热点区域性价比高的项目去化非常好，存量下降很快。未来行情有望转移至二手，带动整个市场活跃起来。当然，目前只是成交量的大幅上升，但当这种行情能够持续下去，价格也就有机会完成筑底甚至转头向上了。

　　10月22日，深圳市住房和建设局公示了2024年四季度计划入市商品房房源信息情况，数据显示，四季度计划入市商品房项目37个，预计供应房源13744套、近150万平方米，其中住宅11180套、约110万平方米。从入市项目来看，南山、宝安两区是供应大户，招商望海玥花园、四海臻邸二期、都市茗荟、阅云境等优质项目市场期待已久，预计将继续带动市场热度。目前，各大房企购销两旺，11月、12月市场有望延续供需两旺势头。

　　深圳市房地产中介协会有关负责人表示，自9月底以来，房地产行业迎来了一系列政策“组合拳”，政策效果开始显现，购房者信心逐步恢复，预计四季度房地产“一揽子”配套政策会加速落实，能进一步释放市场需求，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

　　展望未来，从深圳乐有家门店签约量及带看量走势来看，10月底市场交易活跃度仍然维持高位区间。预计11月楼市表现持续向好，四季度的深圳楼市将显著“翘尾”，量涨价稳。

　　采写:南都记者 邱永芬 孙阳 陈荣梅