932套安居房只卖出73套，深圳存量安居房何去何从？

10月20日晚，深圳市住房和建设局官网公示盛境御府等十三个项目未售出安居型商品房选房结果。结果显示，该批次放出932套安居房，764户家庭选房，最终只有73套房被选走，去化情况不乐观。

据统计，目前深圳库存安居房还有约2万套，在安居房轮候库中的家庭有18.7万户。

深圳13个安居房项目再次配售

932套房源只卖掉73套

9月13日，深圳市住房保障署发布盛境御府等十三个项目安居型商品房配售通告，此次提供房源共932套，其中，两房685套（含无障碍住房3套），三房247套（含无障碍住房37套）。网上申请认购时间至2024年9月23日18:00截止。

此次配售项目包括盛境御府、金地明峰府、方直星云里、龙誉花园、美盛岭尚苑、东岸雅居、超核紫芸府、云禧公馆、绿海山河逸居、邻里间家园、缙熙园、时光境花园、伟城贤德瑞府。据悉，这13个均是再次配售的项目，即此前已配售但没卖完，再参加配售。

其中，伟城贤德瑞府房源482套，缙熙园房源377套，邻里间家园房源38套，绿海山河逸居22套，盛境御府5套，其他项目均1套。

10月10日，深圳市住房保障署公示认购资格核查结果。公示内容显示，认购工作已于2024年9月23日结束，共有1007户提交了申请。经核查，合格认购家庭共989户。

10月18日，深圳市住房保障署发布选房通告。通告指出，经审核，本批次住房合格认购申请家庭共计764户，并公示选房场次及时间安排。这意味着，有225户家庭退选了。

10月20日晚，深圳市住房和建设局官网公示选房结果，932套安居房，只有73套房被选定（三房户型27套，两房户型46套），去化率只有7.8%。

10月20日，盛境御府等十三个项目安居型商品房选房现场，两房户型只卖出46套。

10月20日，盛境御府等十三个项目安居型商品房选房现场，三房户型只卖出27套。

安居房项目冷热不均

有的项目经历多次配售，数据一次比一次惨淡

从刚刚结束选房的盛境御府等十三个项目安居型商品房配售情况看来，本批配售房源932套，764户进入选房环节，房源比合格申购人数还多。而最终，只有73户选了房。

从新近配售的安居房项目看来，不同项目也是冷热不均。

9月29日，安居房项目中出现了一个“日光盘”——瑞璟湾居，395套房源8小时售罄。最近配售的十三项目中，也有部分再配售项目需要“抢”，比如：

超核紫芸府，只有1套两房，259户抢购；云禧公馆，只有1套两房，152户家庭抢购；时光境花园，只有1套两房，103户家庭抢购；金地明峰府，只有1套两房，103户家庭抢购；龙誉花园，只有1套三房，90户家庭抢购；东岸雅居，只有1套三房，80户家庭抢购。（数据来源：深圳市住房和建设局10月18日发布的《深圳市住房保障署关于盛境御府等十三个项目未售出安居型商品房选房的通告》）

同时，也有不少盘，去化率不理想。

如伟城贤德瑞府项目，10月20日第三次配售时，482套只卖出14套，其中，3房户型被选走6套，两房户型被选走8套。这已经是该项目第三次配售了，第一次卖出200多套，第二次卖出40多套。伟城贤德瑞府项目位于光明区公明，配售均价为21950元/平方米。

“项目受到周边商品房冲击很大，最近开盘的几个商品房项目2字开头，我们项目价格优势不大，轮候库中本就数量不多的意向客户，又跑去买商品房了。”伟城贤德瑞府项目相关负责人告诉记者，他表示，如果轮候库不吸纳进新的购房群体，安居房又不能调价，项目将面临很大的去化压力，他希望轮候库能再次打开，或者政府部门允许补地价让项目变成市场上的商品房。

位于南山区妈湾片区“山樾湾花园”项目，南山区重点民生工程，因其位于深圳置业热门板块的前海片区，一度被称之为深圳安居房的“天花板”，是一个“巨无霸”安居房项目，总房源4900套，一个项目的房源总数顶其他区十几二十个安居房项目。该项目自2024年3月启动预售工作，至今已历经四次配售，累计去化1179套，目前尚有剩余房源3721套，销售去化严重滞缓。项目有关负责人表示，在轮候库已关闭、库内客户没有新增的前提下，预计项目将面临较长的去化周期，“我们项目4字头，这个价格优势在前海片区是有优势的，但去化依然不理想。”

再如龙华的缙熙园项目，配售377套只卖了21套。位于宝安翻身的邻里间家园，项目位置离宝中近，但本次38套也只卖了15套。

据业内人士介绍，2022年以前，深圳市安居型商品房“一房难求”，平均去化率超90%，需求旺盛。但从2023年开始，受房地产市场下行及供需关系变化的影响，去化率则持续走低。2023年全年深圳共供应安居型商品房5704套，总去化3960套，去化率约69%。

2024年，深圳市安居型商品房整体销售去化率进一步下滑，截至2024年9月10日，全市共供应安居型商品房7822套（不计算重复推售房源），供应量激增，超去年全年40%；总去化2047套，去化率仅为26%。

安居房轮候库需求减弱，有申请人今年已经79岁

轮候库里这18.7万多户家庭，目前仍对安居房有购买意愿和购买力的，是哪些人呢？目前尚无具体的群像分析。不过根据官方公示的安居房轮候信息，主申请人年过45岁的占比不低，有人今年已经79岁。

今年45岁的李先生，入库多年，现在排名已进入前3万。2018年前后几年，他收入稳定的时候，特别想入手一套安居房，“当时，经常关注自己的排名，关注每一个项目”。

去年，李先生所在的公司倒闭失业了，由于年纪大，再就业受挫。没有稳定的收入后，他对买房失去了欲望，“好久没关注了，反正孩子也上学了。听说今年有很多项目出来，在库里的都能申请，但无所谓了，不买了”。

受困于收入对安居房失去“购买欲”的李先生，去排了公租房，“公租房入库晚了，排名很靠后，42万以后了，慢慢排吧，租房相对压力没那么大”。

轮候库中像李先生这样对安居房失去“需求”的群体占比如何？

有统计显示，从轮候库家庭的申购情况来看，至今仍有很大比率的家庭从未参与过任何项目的申购，也就是所谓的“僵尸户”。据了解，这些轮候库家庭受年龄较大、收入不稳定、或已居住在公租房等因素影响，购买意愿较低。

轮候册排名10万以后家庭成申购意愿更强

有项目出现“穿库”现象

根据10月18日公示的入围名单，对本批次3房有认购意向的最后一户家庭，轮候册排序是187607；对两房有认购意向的最后一户家庭，轮候册排序是187549。据粗略统计，本批次进入选房环节的764户中，排名在10万之后的家庭占比超70%。

10月20号选房现场也显示，最后一位选定两房户型的轮候家庭轮候排位是185948，最后一位选定三房户型的轮候家庭排位是183981。

官方数据显示，截至2024年9月23日，深圳安居房在册轮候家庭总数为187630户。

记者从南山区的安居房项目山樾湾获悉，从山樾湾花园项目的此前成交客户结构来看，排名在10万之后的家庭成交占比超58%，主申请人在30-45岁之间的占比超30%。“由此可见，本项目主力客群是80、90后的家庭，收入较为稳定，迫切期望安家、婚育，后期进入轮候库的年轻家庭相对具有更强的购买力和购买需求。

该项目负责人还提到，今年配售的一些安居房项目，很多出现了“穿库”的情况，即轮候库里排名最后的一户家庭都提交了申请，申购人数依然不理想。

10月19日，在前海好房品鉴会活动上，市民在南山区安居房项目山樾湾花园展位驻足咨询。

2023年起深圳不再批建安居房，轮候库关闭

2012年，深圳市颁布《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》，并建立了安居型商品房轮候库，将安居型商品房建设和管理进一步规范化、常态化。

2023年8月起，深圳不再安排建设安居型商品房。对于已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府令第228号)及其相关规定执行，面向安居型商品房在册轮候人配售。深圳安居房轮候库也同期停止入库申请，当时在库家庭数约19万户。对于已经在库内的家庭，他们可以按照规定的程序选择已建好的安居房。也就是说，此后深圳市民仅限于这19万户家庭具有购买安居房资格。

根据现有政策，深圳安居房主要面向符合条件的轮候库内的家庭供应。轮候库的申请条件包括家庭在深圳的社保缴纳情况、未购买过其他政策性住房、未拥有任何形式自有住房等。

专家分析：

多种因素叠加影响，安居房吸引力下降

建议增加安居型商品房多队列申购通道

针对安居房目前的困境，国家高端智库CDI研究员宋丁表示，今年9·29新政以来，深圳楼市成交量十分火爆，目前商品房还处于以价换量阶段。此外，深圳近两年新房供应量特别大，这些商品房有着比安居房更好的地段、品质、配套等，吸引力更大。以上这些因素，都有可能导致在安居房轮候库里的家庭，从安居房转向市场上选择商品房。

宋丁认为，在商品房价格下降的情况下，目前安居房的价格优势没以前那么凸显了。另外，安居房有一些限制措施，比如10年才能上市交易。两相比较，有些轮候库里的人就有可能选择商品房，而放弃申购安居房。“多种因素的刺激下，安居房吸引力下降，原来准备买安居房的人转而直奔商品房市场去了，这也是市场变化带来的跷跷板作用。”宋丁说。他还提到，近年来，保障性住房政策不断调整，面对政策的不确定性，部分安居房轮候家庭产生了顾虑。

宋丁建议政府部门根据目前市场状况做一些相应的调整，比如凸显价格优势，完善交通、商业、文化、医疗、教育等配套，让申购安居房的人觉得买了安居房值得。在宋丁看来，保障性住房是政府要长期做的事情，不仅需要在配套、价格上都有保障，也要保持政策的稳定性。

一位不愿具名的专业人士建议增加安居型商品房多队列申购通道，具体可分为四个队列：第一队列仍为深圳市安居型商品房在册轮候家庭，领军人才优先选房，轮候库在册轮候人的选房排位依据轮候册的轮候排序确定；第二队列为面向符合轮候库条件的库外居民或家庭放开申购，申购条件同轮候库申请条件，选房排位通过公证摇号确定。第三队列为户籍条件放宽至仅申请人深户、共同申请人交纳社保即可，单身申购年龄条件放宽至30岁等，选房排位通过公证摇号确定；第四队列申购条件同第三队列，但3人家庭可申购3房房源，选房排位通过公证摇号确定。

统筹：南都记者陈荣梅

采写：南都记者陈荣梅 张小玲