今年第3降 贷百万30年 利息少5.1万

　　10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，将一年期和五年期贷款市场报价利率(LPR)分别从3.35%和3.85%下调至3.1%和3.6%。本次两个期限品种LPR均下调0.25个百分点(25个基点)，下调幅度均为2019年新版LPR报价改革以来最高。值得一提的是，这是今年以来LPR报价第三次下调。2月份，5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月份，两个期限品种LPR报价分别下调10个基点。累计来看，2024年内1年期LPR的下调幅度达到35个基点，5年期以上LPR的下调幅度更为明显，达到60个基点。这意味着，经过三轮下调，5年期以上LPR从1月的4.2%降至3.6%。以贷款100万元、等额本息30年计算，3.85%降到3.6%，利息总额节省约5.1万元，月供少了约142元。

　　属于“意料之中预期之外”　　

　　事实上，中国人民银行行长潘功胜在上周举办的2024金融街论坛年会上已经“预告”：“21日公布的贷款市场报价利率（LPR）会下行0.2-0.25个百分点。”

　　“对市场来说，属于‘意料之中、预期之外’。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉南都记者，此前央行调降政策利率，并积极引导金融进一步让利实体经济，助力经济恢复，所以市场对本月调降LPR利率已有预期，但本月LPR利率调降幅度超出预期，体现了金融加大对实体经济让利的支持力度。

　　周茂华认为，本次房贷利率进一步下调25个基点，叠加此前稳楼市政策累积效应释放，有助于房地产复苏。国内LPR利率降低幅度空前，国内金融支出实体经济力度持续增大，释放国内稳增长决心，在实体经济获得实实在在支持的同时，将进一步提振市场对经济复苏的信心。　　

　　短期内继续下调空间受限　　

　　央行数据显示，9月新发放企业贷款加权平均利率为3.63%，比上年同期低21个基点；新发放个人住房贷款利率为3.32%，比上月低约2个基点，比上年同期低78个基点。

　　因此，中国民生银行首席经济学家温彬认为，为提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平、减少偏离度，满足MPA考核要求，LPR也存在进一步下调必要，以进一步提升报价有效性和精准性。

　　东方金诚首席宏观分析师王青分析称，伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR报价较大幅度下调符合当前宏观政策的大方向，是把央行“有力度的降息”向实体经济传导的一个关键环节。王青预计，10月LPR报价下调后，将带动企业和居民贷款利率更大幅度下调，进而激发实体经济融资需求，促消费、扩投资，提振经济增长动能。

　　展望未来，王青判断，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，2025年LPR报价或还有一定下调空间。“但四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小。”

　　温彬也认为，从负债端看，虽然存款利率已经实现年内第二次下调，但定期化、长期化趋势下存款重定价速度相对偏慢。再加上年底前同业存单等市场化负债成本预计也居高不下，使得银行息差仍承压，“LPR报价短期内继续下调空间受限。”

　　算账

　　广州：五年以上二套商贷利率或低于公积金

　　目前广州主流银行执行LPR-85BP，部分外资、地方银行能做到LPR-100BP。此次LPR下调后，广州房贷利率可能将达到新低2.6%，甚至低于公积金贷款利率。

　　不过，对于存量房贷业主来说，10月25日银行统一调降存量房贷利率调整的是加点部分。而此次，5年期以上LPR再度下调，意味着到下一个房贷重定价日，购房者的存量房贷利率将进一步调降，最低可至3.3%。

　　当前，公积金贷款的利率规定如下：首套房贷款期限在五年及以内的，年利率为2.35%；超过五年的，年利率为2.85%。对于二套房，五年及以内的年利率为2.775%，超过五年的年利率则为3.325%。

　　未来，若存量房贷利率调整至3.3%且公积金贷款利率不变的情况下，那么对于超过五年的二套房商业贷款，其利率存在低于公积金贷款利率的可能。

　　深圳：首套房贷300万元30年，利息少约15万

　　此前深圳商业房贷利率为：首套LPR-45bp（3.4%），二套LPR-5bp（3.8%）。本轮降息后深圳商业房贷利率将调整为首套3.15%，二套3.55%。而深圳公积金贷款首套利率为2.85%，二套利率为3.325%，降息后深圳商贷首套利率已经低于公积金二套利率，与公积金首套利率也更接近。

　　据乐有家研究中心，按首套利率3.15%，贷款300万元30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，深圳购房者月供降了412.33元，30年房贷利息少支付14.84万元。同时，随着存量房贷利率即将进行批量调整，深圳的存量房贷业主的还供压力也将减少。

　　市民陈先生向记者表示，自己在2023年3月买的房子，目前的存量个人住房贷款利率为4.25%（LPR+30BP），目前他贷款的银行已经发了通知，存量个人住房贷款利率利率将于10月25日统一调整为LPR-30BP。但通知也提到，此次存量房贷利率调整，调整的是加减点值，不涉及LPR取值调整。LPR重定价仍按照原合同约定执行LPR取值仅在重定价日更新。

　　所以10月25日基点调整后，陈先生的存量个人住房贷款利率为3.65%，降低了60BP。按300万商业贷款，按等额本息贷款30年来计算，他的月供预估将节省1034元，利息总额将节省37.2万元。

　　等到明年重定价日更新LPR取值更新，陈先生的存量房贷利率将再次降至3.3%（LPR-30BP），按等额本息贷款30年来算，月供预估将比目前节省1619元，利息总额将节省58.3万元。

　　观察

　　省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：将带来四季度楼市暖冬行情

　　对于央行本次降息的影响，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次大幅度降息能够带来市场需求的反弹，比如今年2月20日，LPR也下降25个基点，带动了今年一季度楼市的小阳春。因此，此次降息以后，叠加此前一线城市松绑限购、限贷，税费政策调整，首付比例调整等等，将带来四季度楼市的暖冬行情。

　　同时他提到，此前降息对贷款的积极性提振不足，主要在于居民预期利率还会下降。“9·30明确了存量房贷利率调整规则，即随时可以和银行协商，尽快将存量房贷利率降至最低。因此，这也将极大地提振贷款申请的积极性。只要居民愿意贷款，这对楼市的稳定具有较大的作用，预计今年商品房销售跌幅将明显收窄。”李宇嘉说。

　　整合：李斌 采写：南都记者 孙阳 王艳玲 马青 赵唯佳