北京将适时取消普通住宅标准，税费优惠后能拉动楼市吗？

最严限购城市北京或将迎来新的房地产政策调整，实施多年的普通住宅和非普通住宅划分标准将适时取消。

据“北京发布”，9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，其中在“深入推进民生领域改革”方面，提出完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

北京房地产政策优化将带来哪些影响？适时取消普通住宅标准意味着什么？对此，南都记者采访多位专家进行解读。

9月以来北京新房二手房走弱，短期内优化政策或落地

中指研究院政策研究总监陈文静对南都记者表示，今年以来，北京已落地多项楼市政策，6月26日以来，北京跟进“5·17”楼市新政，带动市场活跃度有所提升，特别是二手房市场，6-8月，北京二手住宅成交套数连续三个月维持在1.4万套以上，7月成交更是超过1.5万套，8月为14363套。

北京市统计局最新数据显示，当前房地产市场仍面临一定压力。1-8月，北京全市房地产开发投资同比下降3.5%；全市房屋施工面积10870.3万平方米，同比下降9.9%，其中住宅施工面积5434.9万平方米，下降9.1%；全市商品房销售面积658.1万平方米，同比下降5.1%，其中住宅销售面积466.6万平方米，下降8.7%。

9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象。根据中指数据，9月1日至19日，新房日均成交面积较上年同期、8月日均均有较大下降，二手房日均成交套数较上年同期下降9.4%，较8月日均下降17.8%。传统“金九”开局市场未出现好转，政策优化预期进一步增强。

“当前北京房地产政策整体仍较为严格，特别是限购政策，处于全国最严状态，具备较大优化空间。”陈文静表示，从全国层面来看，当前全国房地产市场调整态势未改，也亟须大城市发挥带动效用，提振市场信心、稳定市场预期，预计短期北京多项政策优化举措有望落地。

北京东三环高楼大厦。新华社图

北京或将成为第一个取消普通住宅标准的一线城市

在“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制”方面，陈文静认为，在当前的市场环境下，大面积、高端改善需求，多孩家庭、老年家庭、职住平衡的改善需求等或是重要支持对象。

此次北京提出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”尤其受到市场关注。今年7月，党的二十届三中全会决定中，强调充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

近两个月已有部分地区发文跟进，例如9月15日，山西省住建厅等7部门发布《山西省进一步促进房地产市场 平稳健康发展若干措施》，明确“取消普通住宅和非普通住宅标准”。陈文静指出，此次北京提出“适时取消”，意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱，在合适的时间将推出落地，预计未来也将有更多地区发文落实相关举措。

当前，取消普通住宅和非普通住宅标准的政策并未实施。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，如果北京落地该政策，那将是第一个取消该标准的一线城市。他对南都记者表示，“一线城市的指标意义也会更大一些。”

取消普宅标准，小房子大房子税费政策一碗水端平

取消普通住宅的标准对市场、对购房者有什么意义？

这要先从为什么有“普通住房”说起。上海易居房地产研究院副院长严跃进梳理发现，比较早出现这一词的文件是《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号），其中提到，要加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给。“当时政策的核心点是‘稳定住房价格’，这也是住房市场短缺、产品结构不匹配下的一项重要政策。而随着如今房地产进入新的发展阶段，此类市场矛盾开始减少，立足新形势，就需要有更积极的精准政策。”

据易居研究院。

北京普通住宅的标准是什么？去年12月北京发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对普通住宅的标准做了放宽，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。‌‌单套住房建筑面积在144平方米（含）以下。‌‌5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。‌这些标准旨在明确普通住宅的定义，以便于实施相关的税收优惠政策和交易规则。

李宇嘉介绍，此前普通住宅契税较低，例如90平方米以下的契税为1%，90至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%，其贷款利率也会上浮。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，除了契税差异，在房产证满两年的情况下，普通住宅免征增值税，而非普通住宅则需按差额征收增值税，税率为5.3%。因此，取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费，降低购房成本，带动改善性住房需求释放，也有助于企业更好地配比产品类型。

“此次取消了144平米等普通住宅标准后，房子就一视同仁了，不存在普通跟不普通的标准划分，小房子也好，大房子也好，税费政策一碗水端平了。”严跃进对南都记者说。

政策在于促进新房交易，带动新房二手房循环

“拉动新房交易是取消普宅标准政策的出发点之一。”李宇嘉对南都记者分析表示，目前刚需开始转向二手房、保障性住房或租赁住房，新房则全面转向改善型需求住房。而现在二手房和新房的循环，即卖掉二手房买改善型住房的循环不畅，因此降低税负、贷款的成本有助于该循环实现。

此前，严跃进梳理了2023年下半年以来一线城市购房政策的多项重大调整，其中，从降低交易成本尤其是税费成本角度出发，一线城市纷纷对普通住宅标准进行下调，主要体现在北京、上海和深圳三个城市，主要涉及建筑面积和价格条件的调整。调整后，更多房源纳入到普通住宅的认定标准之中，享受了更宽松的税费政策。

“认购大户型房子的契税将享受更低税率的可能、在一线城市出售大房子将进一步减少增值税等。换句话说，其对于房屋的买和卖都可以发挥较为积极的减负效应。”严跃进表示，若是取消该标准，那么包括低密度和低容积率的住房、别墅类住房、大于144平方米的住房、单价较高的住房等，都可以获得政策上的优惠和支持，其覆盖面较广、涉及房屋也较多，影响是积极的。

多位专家均认为取消普通住宅标准后会拉动一些消费需求，至于像144平米以上的大户型房子的价格是不是会坚挺，则不能简单判断。李宇嘉认为，各地二手房交易量开始上升，重点25城二手房交易量占比达到65%。北京的二手房交易占比提升也很快，而二手房交易里，小面积的偏多。一些大户型的二手房或价格低的二手房，对新房的冲击也比较大。因此，政策在于促进新房交易，带动新房二手房的循环。

采写：南都记者陈秋圆 发自北京