不满公共收益分配 业主3年打9场官司

　　佛山市禅城区惠景城小区。

　　在佛山市禅城区惠景城小区，一场有关公共收益去向的争议持续多年。3年间，几位业主代表先后与禅城区住建部门、小区业委会以及物业公司对簿公堂，历经9场诉讼。当前，业主对公共收益划入账户的比例过低表示不满，物业及业委会则称大半公共收益需补贴物业公司日常运营。

　　物业及业委会

　　承认过半数公共收益需补贴物业　　

　　建于1995年的惠景城小区位于佛山市中心繁华地段，占地23万多平方米，其间林立着150栋住宅楼，住户5600户，居民约莫两万有余，小区60岁以上老人占比超13%，其中不少机关单位退休职工在此居住，是禅城数一数二的大型住宅小区。

　　约20年前，惠景城成立了业委会，五年进行一次换届；2009年，宏德物业禅城分公司进场管理小区，并与业委会签订一份物业服务合同，用“包干制”规定了小区公共收益的分配方案。

　　争议焦点在于：业主认为小区实行多年的公共收益分配机制不合理，有侵吞公共财务之嫌；而物业相关负责人称小区物业处于“亏损”运营，须公共收益补偿物业运营以提供正常服务，业委会亦支持物业说法。

　　记者获取的一份《佛山惠景城物业服务合同》中规定了小区公共收益的分配方式：物业经营归业主所有的共用部位，商业广告、场地租赁等每年固定3万元经营收入划入公共收益账户，停车经营收入每月固定划入7万元(其中1万元业委会办公经费，1万元税费)。

　　小区业委会和物业方确认此事，公告栏中公布的收支明细也反映了上述事实。

　　10月10日，记者看到小区公告栏中公示的2024年第一季度及第二季度收支情况。以2024年第二季度为例，惠景城小区物业服务费共收取约208万元，其中停车收费约48万元；支出约194万元，其中人工成本达152万余元；另有21万元停车收入补充至公共账户。

　　“我们认为这个分配很不合理，毕竟仅仅停车收费每月产生的收益都在几十万，而公共收益账户每月仅收入六七万元，比例太低，且十几年都未提高标准。”业主曹先生表示。

　　采访中，惠景城小区业委会主任万元林对当下实行的“包干制”合同认可支持，他表示：所有行为按照合同依规执行，物业服务得当，并无欠妥之处。

　　据了解，惠景城为开放性社区，外来车辆在多数时间可以进出小区停车，小区停车月保住户收费为180元/月，外来停车1小时内免费，超过1小时白天为5元/小时，夜间7元/小时。　　

　　法院判决

　　支持业主“倒查14年”　　

　　即便物业已按规定将季度收支信息公布，但部分业主对所公布的数字有“根本性质疑”。2023年，几名业主联合起来将物业方告上法庭，要求查看物业代管的14年间的公共收益财务会计凭证，该要求获法院支持。

　　账目显示，惠景城2021年、2023年停车费收入均为230余万元。查账之后，业主对账目真实性仍持怀疑态度：“今年5月份，志愿者清算出惠景城小区合计有车位1183个，按我们估算停车费收入不会低于六七百万一年。”业主曹先生表示。

　　对此，宏德物业项目经理郝平称“委屈”，他认为，物业方已依规在公告栏公开了小区收支等各项账目信息，其中也包括每季度的停车费收入，“若公布了也不信，那我们没办法”。

　　郝平还陈述，因小区规模较大且设施老旧，物业公司当前聘有员工约150名，当前小区物业收费水平低，仅靠物业费收取难以支撑，需要公共收益补偿日常运用。如果要将更多公共收益补充至公共账户，只能压缩成本降低服务水平，或是换新的物业公司。

　　收费公示中，惠景城物业费收取标准为楼梯住宅为0.6元/平方米/月，电梯住宅物业费为1.15元/平方米/月。佛山市发展和改革局2021年公布全市物业服务最高指导价，其中最高等级一级收费2.70元/平方米·月，二级2.35元/平方米·月，最低等级五级物业收费的指导价为1.30元/平方米·月。

　　此前，几位业主代表也曾提出重新选聘物业公司的诉求。惠景社区居委会主任何斯薇表示，小区正在进行旧改，此前在请示区住建部门及组织部后，建议先保留当前物业配合完成旧改工作。　　

　　业主诉求

　　下次业委会换届过程公开透明　　

　　与此同时，业委会正在邀请第三方对小区运营成本进行评估，准备以此作为物业公司续聘、选聘的参考。

　　对此，几位业主认为是物业公司和业委会配合实施的“缓兵之计”，更认为业委会不经业主大会表决就动用办公经费执行评估是“违规”，再次将业委会告上法庭请求撤销决定，诉讼正待法院受理。

　　惠景城社区居委会反馈：已督促业委会倾听业主们的意见、综合考虑业主们的诉求，业委会使用办公经费聘请评估公司对惠景城小区物业服务运营成本进行评估，评估报告预计于10月底完成。

　　数场官司你来我往，矛盾频出的深层次原因在于：基于对公共收益去向的长期质疑，部分业主已对业委会产生了“信任危机”，认为业委会与物业“站在一起”而没有代表广大业主的利益。

　　2021年的一场官司直指“撤换业委会”。2020年是惠景城业委会换届之年，以曹虎等为代表的一批业主质疑换届程序不正当、过程不透明，联合将禅城区住建部门告上法庭，要求撤销对惠景城小区业委会的备案。最终该诉求以主体不适格和时效性缘由被法院驳回。

　　“现在我们最大的希望是，2025年业委会换届过程公开透明，选出能真正监督物业服务、代表全体业主利益的业委会。”业主曹虎多次表达这样的意愿。

　　 多方说法

　　小区治理中公共收益争议何解？期待制度发挥更大作用

　　事实上，小区业主、业委会及物业公司三者之间的矛盾并不少见。相关报道显示，长沙市岳麓区一小区业主质疑公共收益账目作假，法院对业主“查账”诉求予以支持；郑州市富田丽景花园小区业委会“内斗”严重，今年6月将360万的公共收益“发钱”给业主，过程却也一波三折。　　

　　物业专家：业主要对物业抱以信任，物业也要做好透明公示和解释工作

　　“业主要对物业报以信任，物业也要做好透明公示和解释工作。”广东省物业管理行业专家李承玺表示，近几年公共收益被越来越多人关注，全市、各区也相继出台了一些指导意见，但物业行业发展规范是渐进式过程，还要需要长时间不断完善。他同时表示，以公共收益补偿物业服务在业内是正常现象，实践中物业公司与业委会约定在扣除成本后合理分成，相关合同订立合法合规即可实施；他还提醒，公共收益的使用要站在“小区全生命周期”角度，建议将足够公共收益补充至住宅维修基金。　　

　　住建部门：未发现小区业委会存在不符合法定条件的情况

　　对于该事件，禅城区住房建设和城乡水利局相关负责人表示：经了解，惠景城小区业主委员会由业主大会表决产生，相关备案材料未发现存在不符合法定条件的情况。如业主认为相关共同决策程序存在违法违规，可按照法律法规规定及业主大会议事规则等文件约定进行维权。

　　基层小区问题具体由哪个部门推动仍待厘清。禅城区住房建设和城乡水利局相关负责人表达了无奈：“地方住建局本质上是物业行业主管部门，我们接到市民投诉很多，很多时候也希望多深入基层检查了解，但对于小区物业审计报告、业委会是否失职等具体问题并没有核查和监督权力，一般只能出具指导意见，需依靠其他部门的主动介入或司法判决。”

　　业委会谁来监督？禅城区住建部门透露，业主委员会成立备案业务已于2017年前移至各镇(街道)办理，惠景社区居委会有关负责人表示，社区主要是负责协调指导业委会开展工作，业主大会和业主是业委会的重要监督者。但现实中，业主监督业委会的渠道往往并不畅通。　　

　　禅城区委组织部：将督促指导完善物业服务合同及新的小区停车方案

　　佛山市禅城区委组织部近日回复南都：针对惠景城小区情况，社区多次搭建平台组织物业公司、业委会、睦邻治理志愿服务队成员、热心业主等召开会议加强沟通。接下来将督促指导社区党委会同业委会倾听业主声音，收集业主意见，并根据公共收益收入及物业服务运营成本情况优化完善物业服务合同及新的小区停车方案(含公共收益管理)，抓紧进度按照法定程序召开业主大会，推进物业公司选聘、续聘工作以及停车方案的表决。　　

　　采写/摄影：南都记者 孙振凌