“日光盘”并不意味着楼市反转

　　在中央对房地产“止跌回稳”的要求之下，四大一线城市刺激楼市政策近期接连出台。一线城市对于全国楼市具有风向标意义，南都《湾财首席观》特邀国家高端智库CDI研究员宋丁对成交差异、行业趋向以及房价走势进行解读。

　　谈 成 交 差 异

　　北上广深成交可圈可点

　　南都·湾财社：考虑到广州在国庆期间的成交面积位居一线城市之首，您认为是什么因素推动了广州楼市的这种表现？

　　宋丁：广州和北上深三个城市的成交差异，主要是市场基础和政策差异的表现所致。从政策来看，广州是这次投放政策力度最大的城市，全面取消限购意味着买房没有任何限制，但北上深三个城市还是对核心地段有所限制，这样的差异可能会影响成交量。

　　另一方面，从过去楼市的市场基础来看，无论调控前后，北上深的楼价基本保持在6万元的平均水平，但是广州的房价明显低于这个层次，可见它们虽然都是一线城市，但在楼市的表现上层级上还是有所划分。这样的市场背景决定了，北上深很难产生类似广州将近5万㎡的成交量。

　　即便如此，国庆期间，北上广深四个一线城市的成交仍是可圈可点，有相当大的增幅。

　　深圳楼市具有独特性

　　南都·湾财社：与广州相比，上海和北京的成交面积较少，深圳则更少，这是否反映了各个城市楼市的不同趋势或购房需求的差异？

　　宋丁：严格来划分的话，北上广深可以分为三个大类：一是广州，它的价格层级与其他三个城市不同；二是北京和上海，它们属于同一价格层级，是国家级别政策支持力度最大的城市；三是深圳，深圳市场化程度高，是一个新型城市，深圳户籍人口只有约600万，但实际居住人口中包括大量暂住和临时性人口，这导致深圳的房地产市场需求与北京、上海有所不同。

　　正是因为这样情况，2020年之前，深圳的土地和房产供应量远低于北京和上海。2020年之前，深圳每年只有三块左右的住宅用地供应，这对于一个人口众多的城市来说是难以想象的。

　　2021年后，深圳的土地供应量有所增加，后三年间其平均每年能达到30块住宅用地供应，所以今年上半年，深圳新房供应量有所上升。

　　但由于市场仍处于低迷状态，所以上半年深圳新房成交量明显低于二手房，二手房市场受到二手房参考价政策的影响，但这一政策正在逐步弱化。整体来看，深圳的房地产市场与其他三个一线城市有明显差异，具有独特性。

　　谈 行 业 趋 向

　　深圳学区房需求非常大

　　南都·湾财社：近日深圳时隔多月再次出现“日光”项目，您认为这释放了什么信号？您如何评估当前一线城市楼市的投资价值？

　　宋丁：事实上，今年上半年深圳已经出现过“日光盘”，“日光盘”现象并不意味着楼市已经实现全面的反转。其出现是在政策支持下，市场积累了大量持币观望的力量。

　　深圳房价在过去两年中一直在缓慢下跌，跌幅达到30%到40%，导致市场出现“越跌越不买，越涨越买”的心态。由于房价下跌，许多潜在买家持币观望，不愿在价格下跌时入市，担心买后房价继续下跌；随着市场形势的变化，特别是政策的加持，许多人担心楼市会上涨，因此选择在此时入市。

　　但出现“日光”的项目还是极少数，深圳本次出现的“日光盘”位于深圳龙华核心片区，是一个学区房项目。一方面，这个楼盘的推出时机正好赶上了市场回稳和政策支持的时期；另一方面，深圳的小学生数量在全国超过北上广，表明深圳对学区房的需求非常大，尤其是在这个年轻城市。所以“日光”现象背后是反映了深圳这座城市的特征，包括人口结构和房地产发展阶段的特征。

　　不排除限购继续放松

　　南都·湾财社：随着政策的不断调整，您认为未来一线城市楼市的发展方向会是怎样？深圳等一线城市的限购政策未来是否还有进一步放宽的可能性？

　　宋丁：过去二三十年来，国家在房地产方面的各种调控限制性政策中，力度最大的一种就是限购政策。但这次广州算是彻底放开了，而北上深的核心片区还没有放开，这是一个标志性的象征。

　　政府希望观察市场反应，如果楼市未能达到理想状态，可能会影响后续政策的进一步调整。国家目前的推动措施是配合美元降息来拉动中国经济，这不仅仅是解决房地产问题，更是为了整体宏观经济的提升；如果未来经济走势顺利，房地产市场表现良好，那么北上深三个核心城市的限购政策可能会暂时保持不变。但如果楼市走得不够稳定，经济活跃度未达到中央的要求，未来也可能会考虑取消部分地区的限购政策。

　　另外，中央政治局会议明确提出了“止跌”的概念，这是以往文件中未曾出现过的，表明了政府不希望房地产市场继续下跌的坚定态度。尽管“回稳”是一个有弹性的概念，需要进一步观察，但当前楼市已经不是简单的回稳，而是出现了全面的反弹。国庆节期间的楼市成交量大幅上升，显示出市场活力。中央所说的“止跌回稳”，既包括价格的稳定，也包括成交量的合理增长，但“回稳”更侧重于价格的稳定，而成交量则是鼓励放开的。

　　因此，对于四季度以及明年的走势，预计四大一线城市的楼市将呈现成交量的止跌回升和价格的止跌回稳，整体走势将保持稳健，不会出现过度波动。

　　谈 房 价 走 势

　　房价不会像股价般快速上扬

　　南都·湾财社：那么，随着一线城市陆续放开限购，房价会出现反弹吗？尤其是最近国家出台一系列刺激经济的组合拳，股市在国庆节前曾有一波回暖迹象，您认为这一现象是否会对楼市产生正面影响？房价会像股价一样受政策波动上涨吗？

　　宋丁：楼价和股价属于两个资本市场、两个资金池。楼市是重资产的格局，例如，股票市场即使只有5000元资金也可以进行操作，但房地产则需要几十万甚至数亿资金才能参与。

　　因此，不能期望楼市像股市那样出现放量式的快速上扬场景。然而，如果基本面发生重大变化，中国的楼市，尤其是一线城市和重点城市，出现平均价格的上扬也是正常的，因为这是量价提升的体现。

　　但房价的平均上扬并不意味着所有楼盘和片区都会上涨，而是会出现大分化。例如在深圳这样的城市中，有些片区的房价可能只是小幅波动，没有太大变化；一些偏远或发展落后的区域，尤其是过去价格超涨的地方，房价还可能下跌；一些重点地区或片区，可能会因为成交量的快速增加而带动价格上升。

　　最近，二手房业主已经开始收回之前的降价承诺，大型楼盘的开发商也取消了之前的优惠条件。这是市场调整的第一步，如果买家的需求依然旺盛，那么不排除价格上浮的可能性。

　　因此，大家要做好这个心理准备，如果市场持续保持旺盛状态，局部地区出现分化式的价格上涨也不应感到奇怪。

　　买家选择空间相当广泛

　　南都·湾财社：随着国庆黄金周结束，我们注意到，已有部分房企官宣涨价或全面收回折扣。二手房方面，例如核心地段的一些网红盘，也有业主涨价上百万。您怎么看待这种现象？

　　宋丁：虽然市场上出现了一些折扣取消和个别业主提高房价的现象，但这些都是市场行为的一部分。我建议无论是卖方还是买方，都应该认真评估当前的市场状况。

　　目前的楼市基础并不十分稳固，因为过去几年房地产市场中存在的问题，如保交楼、去库存、高债务和高风险等问题都还客观存在，还在化解之中。如果这些问题没有得到解决，而政策的一个大浪就让房价再次飙升，那么买家可能会选择退出市场，从而导致成交量下降。卖方的目的是卖楼，无论是通过降价走量、平价走量还是微涨走量，都是可行的策略。但如果房价上涨过大，可能会吓跑潜在买家，从而无法实现销售目的。对于开发商来说，如果之前的楼盘销售困难，而现在市场有所回暖，他们可能会急于取消优惠，但这样的做法可能会引起消费者的反感。

　　今年深圳的新房供应量仍然非常大，买家的选择空间相当广泛。在当前楼市尚未完全解决内部问题的情况下，大多数开发商和业主不敢轻易提高房价，因为这样做可能会得罪市场。

　　卖家应该遵循国家提出的“止跌回稳”政策，即稳定成交量和市场氛围，市场不应该出现剧烈波动，而应该温和地回暖，回到一个稳定的通道中。

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳