预期落空，9月LPR不变！各地“小长假”新房销售仍在回落

在7月下调后，9月LPR维持不变。刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。

9月18日，美国进行了4年以来的首次降息，宣布降息50个基点，将联邦基金利率目标区间从5.25%至5.5%下调为4.75%至5.0%，调整幅度超过预期。9月19日的A股和港股地产股领涨市场。

是否马上就降息，存在制约

2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。比如广州，华润银行、汇丰银行、渣打银行等银行的首套房贷利率已跌破3%。

进入9月，美联储此次降息为中国央行在制定货币政策时打开了更为宽松的操作空间。中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，“美联储此次降息，为我国后续货币政策调整释放出了更大的空间，预计后续我国降准、降息的调整或加快落地，进一步降低企业和居民的融资成本。对于房地产市场而言，5年期以上LPR未来有望进一步下调，居民购房的成本也将跟随下降”。

不过，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，尽管美联储降息有效缓解了国内实施货币宽松政策决策时，对于人民币贬值和人民币资产价格进一步下跌的顾虑和掣肘。预示着后续降准降息的通道会更加宽敞一点，比如按揭利率进一步调控的空间更大。但是我国是否马上就降息，存在制约。

9月5日举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜指出，“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定约束”，这道出了调降的难度。李宇嘉认为，去年9月份超过22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内继续下调的可能性较小。

中秋假期新房销售继续回落

9月，楼市进入传统的“金九”营销旺季，中秋假期期间，多地售楼处营销力度加大，但从市场表现来看，仅核心区楼盘到访量较节前有所增加，冷热分化现象仍在，整体市场表现仍较平淡。

中指研究院发布的数据显示，今年中秋假期，一线城市合计成交面积为7.7万㎡，较2023年同期下降33%；二线城市成交面积为21.0万㎡，较2023年同期下降31%；三四线城市合计成交面积为7.9万㎡，较2023年同期下降19%。

从新房市场表现来看，中秋假期期间，房企积极去化现有库存，部分地方政府亦推出相关支持政策，以提升楼市活跃度。但受“台风”、“出游”等多重因素影响，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，根据中指数据，今年中秋假期期间（9.15~9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。

新房方面，今年中秋假期期间，上海豪宅仍保持较高关注度，但在台风影响下整体市场表现一般，广州、杭州、成都、天津核心区项目到访量尚可，深圳、苏州、南京等地假期期间表现相对平淡，短期客户观望情绪较重。

二手房方面，中秋假期期间，重点城市二手房成交套数较去年中秋假期期间普遍出现增长。其中北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场活跃度尚在，尤其是一些“老破小”房源，价格降至心理预期后，刚需客户逐渐入市。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，“每年9月底是楼市政策密集出台期，预计放宽核心城市限制性政策仍是需求端的重要方向，各地降低房贷利率、降低交易税费等仍有进一步调整空间。同时，各地购房补贴力度有望进一步加大。在政策支持下，预计四季度市场成交将有回升。”

采写：南都·湾财社记者 王艳玲