约130城开展住房“以旧换新”！规则的扩围或是优化方向

4月30日，中共中央政治局会议召开，政策侧重点转向“去库存”。5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收储存量房。6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。

至9月17日，根据中指监测，已有约130城开展住房“以旧换新”相关工作，各地“以旧换新”的模式也在前期中介优先售房与国企收旧换新模式的基础上进行了升级迭代，部分城市政策效果正在显现。

各地创新举措频出

从当前各地已落地的“以旧换新”模式来看，仍以中介优先售房、国企收旧换新模式为主。近几个月，部分城市在上述两种模式的基础上，进一步结合当地实际情况，升级“以旧换新”政策。

一种是，国企收旧换新的收旧范围扩至非住宅、区域扩至周边城市。比如今年4月，无锡梁溪城发集团启动首轮“以旧换新”，明确存量二手商品住房须位于梁溪区，置换房源须一对一，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，首批次“以旧换新”名额为200名。5月，“以旧换新”2.0版本发布，收购范围扩大至全市，置换房源也增加到一换一、一换多。

还有一种是，中介优先售房+政府平台收购“兜底”。比如5月8日，漳州发布了“以旧换新”政策，存量住房产权人申请“以旧换新”，并和运营主体签订旧房的《预购买协议书》，由平台合作的中介机构提供“优先卖”等服务，同时存量住房产权人选择意向房源。预购买协议签订之日起60日内，如旧房未能顺利售出，则由运营主体按评估价格90%购买，作为保障性租赁住房（保租房）进行运营管理，供公共租赁住房（公租房）轮候对象和新市民、青年人等无房市民申请承租。

另外，还有企业“直购+帮卖”双模式并行的升级模式。比如今年1月，华发股份珠海大区启动收购业主的二手房，也是少有的房企直接参与收旧换新的典型案例。五一期间，华发珠海在收旧换新的基础上加入“帮卖”模式，以满足部分认为评估价偏低的旧房业主的需求，即“直购+帮卖”双模式并行。截至8月14日，已累计意向置换客户7983组，成交132套，还有264套进入验房、评估实操流程。

值得关注的是，当前也有部分城市将“以旧换新”与其他楼市政策结合，如成都给予“以旧换新”业主更多政策支持，对于出售自有住房并在6个月内购买新房的，可认定为首套房，同时公积金最高贷款额度上浮10万元。通过配套购房政策的优化，进一步降低购买新房的门槛及成本，对于旧房业主的参与积极性或有一定带动效果，这种方式也有望成为更多城市参考借鉴的方向。

规则扩围是政策优化的方向之一

从政策落地效果上看，国企收旧换新模式是带动效果相对较好的方式，但受限于收购资金影响，多数城市收购规模不足1000套，若后续有进一步资金支持，进展或将明显加快。

郑州目前采取的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小，旧房由国企平台收购，同时给予换房人较大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可挑选购买，据市场报道，截至9月12日，共193个新建商品房项目参与以旧换新，较大的新房选择范围可以提升购房者参与“以旧换新”的积极性，也有利于加快进入房源库的开发商库存去化速度。

以南京为代表的“收旧换新”模式，对换房人可购买的新房项目有较严格约束，普遍限定在收购主体的新房房源，目前多个城市采取这种方式，目标收购套数多不足1000套，较小的收购规模一定程度上也影响了政策效果。

中介优先售房的模式是更为市场化的方式，相对也更容易落地，当前北京、上海、广州、深圳“以旧换新”均为中介优先售房模式，根据中指监测，截至9月17日，超70城采取此种模式，落地城市数量最多。以北京为例，中介优先售房依托于二手房市场活跃度等因素，目前看对市场的带动相对有限。

比如7月末，北京“以旧换新”活动迎来首单成交，该业主从看房到卖出旧房再到完成新房草签仅花费10天左右，“以旧换新”明显加快了换房周期。截至8月23日，参与新房项目增至48个项目，参与活动的新房项目超万套，有超500人报名参加“以旧换新”，交订金锁定房源累计36套。

整体来看，各地在“以旧换新”执行阶段持续优化相关政策，中介优先售房与国企收旧换新两种模式也逐渐结合，共同推进“以旧换新”落地见效。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“以旧换新”举措有利于打通一二手链条，在提高楼市活跃度方面起到一定带动效果，后续或有更多城市落地相关举措。但值得关注的是，当前各地“以旧换新”的规模还相对较低，国企收旧换新更多是依靠政府平台自筹及金融机构贷款，若未来给予更多资金方面的支持，进一步形成合力，将有望进一步扩大“以旧换新”对于市场的带动效果，助力房地产市场加快企稳。

陈文静建议，“以旧换新”规则的扩围或将是未来各地政策优化的重要方向之一，如扩大收购旧房的物业类型、扩大可置换新房的范围、扩大收购旧房的区域范围等，跨城收购旧房或将进一步强化优势城市的集聚效应。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲